Ние сами проверяваме законната чистота на апартамента
Смята се, че професионален агент по недвижими имоти, който извършва сделката, трябва да участва в проверката на правната чистота на апартамента. БН измисли дали купувачът на жилище може да го направи сам, разчитайки единствено на собствените си сили.
Повечето от информацията за закупения апартамент могат да бъдат получени от три документа - това е сертификат за собственост, сертификат във формуляр 9 и извлечение от USRR.
Разберете "вътрешната история"
Основният документ, потвърждаващ правото на притежание и разпореждане с имота, е удостоверение за регистрация на собственост. Има смисъл да започнете да проверявате чистотата на апартамента при покупка, като изучавате този документ, тъй като той съдържа много полезна информация за обекта.
На първо място, трябва да обърнете внимание на датата на издаване на сертификата. Ако е получен само преди няколко месеца, наложително е да разберете защо собственикът е решил да продаде имота си. Логично е, че е малко вероятно те да се отърват от течен предмет веднага и без особена причина. И ако продавачът не може да обясни причината за действието си, по-добре е да откажете покупката.
Удостоверението за регистрация на собственост винаги посочва на какво основание е издадено. Това може да бъде договор за продажба, дарение, приватизация, удостоверение за право на наследяване, решение на съд или изпълнителен орган и др. Ако правото на собственост е възникнало съгласно договор за дарение или въз основа на свидетелство за наследство, не забравяйте да посочите дали продавачът е роднина на лицето, което е дало или напуснало имота като наследство. Ако не, разберете защо настоящият собственик на апартамента е решил да го продаде. Може би лицето се страхува, че близките на предишния собственик ще оспорят законността на договора за дарение или наследство.
Ако документът за собственост е издаден наскоро, попитайте защо собственикът е решил да продаде имота си
„Разбира се, такъв сценарий на развитие на събитията е малко вероятен - не трябва да отказвате да купувате, само защото продавачът не е роднина на дарителя или завещателя. Но има смисъл да бъдете бдителни, особено ако документът за собственост е издаден наскоро. Ако се съмнявате в чистотата на апартамента, по-добре е да застраховате риска от загуба на права на собственост “, съветва Алексей Комаров, нотариус на Нотариалната камара на Санкт Петербург.
Ако продавачът е закупил апартамент на етапа на строителството, основата за възникване на собственост обикновено е удостоверение за пълно плащане на дела в жилищната кооперация или договор за дялово участие (в зависимост от схемата, по която е закупен апартаментът от разработчик). В този случай не забравяйте да разберете дали продавачът е бил женен по време на сключването на споразумението за дялово участие или споразумението за натрупване на дялове. Тогава апартаментът ще бъде съвместна собственост на съпрузите и се изисква нотариално заверено съгласие на втория съпруг за продажбата. Този документ се изисква, независимо кой е собственик на продавания апартамент - единият съпруг или и двамата.
Особености на приватизацията
Основата за регистриране на собствеността често е приватизационно споразумение. В този случай продавачът трябва да поиска документ, потвърждаващ регистрацията му по местоживеене по време на приватизацията, както и удостоверение във формуляр 9, съдържащо информация за гражданите, регистрирани в апартамента. Важно е да проверите дали броят на собствениците съвпада с броя на регистрираните. В идеалния случай всички регистрирани наематели трябва да бъдат отписани преди сключване на договор за покупка. Не забравяйте, че хората, които нямат дял в собствеността, но са регистрирани в апартамент, в някои случаи запазват правото да живеят в него. Така например, правото на неограничено ползване на апартамент е запазено за граждани, които не са участвали в приватизацията, но са били премахнати от регистрационния регистър поради набор на военна служба или осъждане за извършване на престъпления и налагане на присъда, свързана с лишаване от свобода (БН разказа подробно на читателите за всички тежести на апартаменти на вторичния пазар).