Наемете или купете имот - струва си да си купите жилище
Много хора искат да излязат от наетия си апартамент и мечтаят да притежават собствен дом. Но решението дали отдаването под наем или покупката през 2020 г. е по-добрият начин зависи от много фактори. Ще ви покажем какво е по-евтино, кога си струва да се купи и за кого наемането е по-добрият избор.
Трябва ли да продължа да наемам или да купувам по-добре?
Около 80% от германците биха искали да живеят в собствените си четири стени, както различни изследвания са доказали отново и отново. В допълнение, текущото развитие на лихвените проценти привлича с ниски лихвени проценти, които дават възможност за заем при изгодни условия. Тъй като в повечето случаи трябва само веднъж в живота да финансирате собствения си дом, трябва внимателно да прецените дали е по-евтино да купувате, вместо да наемате. Но на въпроса: „Кое е по-добре - да наемете или купите?“ Не може да се отговори ясно. Различни проучвания показват, че закупуването на имот е по-рентабилно в дългосрочен план от живота през целия живот под наем. Решението дали покупката на къща си струва за вас зависи от няколко индивидуални фактора:
- местоположението на желания имот
- финансовата рамка
- личните изисквания
Само след претегляне на различните фактори можете да вземете правилното решение за вас. Следващата статия ще ви помогне да вземете решение.
Ето защо купуването на къща си струва
Цените на недвижимите имоти в Германия продължават да растат. Въпреки това купуването е по-евтино от наемането. Няколко изследвания са стигнали до това заключение, две от които ще ви представим по-подробно.
Проучване: Покупката е средно с 33% по-евтина от наемането
Институтът за германска икономика в Кьолн (IW) разгледа отблизо наемите и разходите за закупуване на 401 области в Германия. Резултатът: средно покупката на жилище е около 33% по-евтина от наемането. Развитието на ипотечните лихви, които рязко спаднаха през последните години, се посочва като основна причина. И в същото време разходите за наем рязко нарастват.
Според проучването на IW собствеността на жилище е по-изгодна от наемането на квартира във всички 401 разгледани области. Резултатите обаче се различават значително в различните столични райони и региони. В Мюнхен предимството на покупката пред наема е само 26,4%. В областта Саале-Орла в Тюрингия обаче 62,2%.
Следващата таблица показва примери за избрани области от север на юг. В области с предимство с ниска цена, като Starnberg с 16,4%, цените на недвижимите имоти са сравнително високи в сравнение с цените на наемите.
Купуване на предимство в сравнение с наемането в германските региони
| Фленсбург | 33,3% | Шлезвиг-Холщайн |
| Любек | 27,6% | Шлезвиг-Холщайн |
| Хамбург | 38,6% | Хамбург |
| Росток | 53,0% | Мекленбург-Западна Померания |
| Хановер | 27,8% | Долна Саксония |
| Берлин | 34,0% | Берлин |
| Дрезден | 34,6% | Саксония |
| Дюселдорф | 34,5% | Северен Рейн-Вестфалия |
| Bottrop | 31,1% | Северен Рейн-Вестфалия |
| Франкфурт на Майн | 35,5% | Хесен |
| Кобленц | 28,8% | Рейнланд-Пфалц |
| Щутгарт | 26,4% | Баден-Вюртемберг |
| Мюнхен | 26,8% | Бавария |
| Старнберг | 16,4% | Бавария |
Източник: Институт за икономически изследвания в Кьолн, Доклад за разходите за жилища, 2018 г.
Проучване: Купуването на къща вместо отдаване под наем се отплаща особено по-късно в напреднала възраст!
LBS Research, заедно с изследователския институт emperica, са изследвали разходите за жилища на домакинства на наематели и собственици с течение на времето. След това собствениците първоначално имат по-високи разходи (лихви за сгради, погасяване, допълнителни строителни разходи) за живот в собствения си дом. Но след няколко години финансовите ползи надвишават. Средно разходите за собственост намаляват непрекъснато от началото на 50-те години. Следващата таблица показва развитието на разходите за жилища в сравнение на възрастовите групи. Става ясно, че разходите за жилища намаляват в напреднала възраст след закупуване на имот. От друга страна, разходите за наем продължават да нарастват в течение на живота.
Покупка или наем на имот: Ето как се променят стресовете в хода на живота
| под 40-годишна възраст | 729 € на месец | € 619 на месец |
| 40 до 54 годишни | 687 € на месец | € 663 на месец |
| 55 до 64 годишни | 575 € месечно | € 657 на месец |
| над 64 годишни | 499 € на месец | 688 € на месец |
Източник: LBS Research и изследователски институт emperica, анализ на разходите за жилища, 2017
Ако приемем най-добрия сценарий, че имотът е без дълг в напреднала възраст, разходите за притежаване на дом за лица над 64 години могат дори да паднат до 386 евро. Така че си струва да вземете решение възможно най-рано дали покупката на къща или наемането на апартамент е подходящо за вас. Защото колкото по-скоро създадете ипотечен заем и започнете да изплащате вноските по заема, толкова по-скоро ще останете без дълга.
Покупка на имот - това са предимствата и недостатъците
Преди да решите да купите къща по финансови причини, трябва също така да разберете личните предимства и недостатъци като собственик на имот. Предимствата включват по-специално сигурност и независимост. С имот, в който живеете, имате сигурна стойност и сте независими от по-нататъшното развитие на жилищния пазар. Има обаче и недостатъци като дългосрочен ангажимент към финансиращата банка и отговорност за състоянието на къщата.
Предимства при покупка на къща
- Недвижимите имоти са сигурна инвестиция, чиято стойност се увеличава в дългосрочен план
- Стойността на имота не зависи от инфлацията
- Висока финансова сигурност с планируема тежест с подходящо строително финансиране
- Свобода на избор относно дизайна и разширяването
- Не се притеснявайте от нарастващите наеми или прекратяването на наема
- Възможен е безплатен живот в напреднала възраст (ако кредитите за сгради са изплатени)
Недостатъци при закупуване на къща
- Обвързани с едно място
- Зависимост от банка за ипотечно кредитиране
- Възможните допълнителни разходи за финансиране могат да оскъпят покупката
- В зависимост от плановете на общината по местоживеене
- Продажбата след няколко години почти винаги води до загуби, тъй като разходите за финансиране са относително високи в началото
- Отговорност за грижи и поддръжка
- Трябва да се правят резерви за поддръжка
Наемане на имот - това са предимствата и недостатъците
Когато решавате дали да купите или наемете апартамент или къща, претеглянето на предимствата и недостатъците на наема играе важна роля. Ако живеете под наем, обикновено не трябва да се притеснявате за поддръжката на имота. Например, ако отоплението е дефектно, работата на наемодателя е да организира ремонта. Сблъсквате се само с нормалните ремонтни дейности като тапети. Друго предимство е, че можете да прекратите договор за наем по всяко време с посочения срок на предизвестие и да се преместите.
За мнозина най-големият недостатък е несигурността как ще се развиват наемите през следващите години. Нивата на наемите се повишават, особено в столичните райони и съществува риск вие като наемател да трябва да плащате стръмни наеми. Тук ще намерите преглед на предимствата и недостатъците на наемането на апартамент или имот.
Предимства при наемане на къща
- Управляеми допълнителни разходи
- Поддръжката е отговорност на наемодателя
- Гъвкавост при избора къде да живеете и размера на апартамента
- Няма дългосрочен финансов ангажимент към банка
Недостатъци при наемане на къща
- Нарастващите наеми могат да направят живота по-скъп с годините
- Зависимост от наемодателя
- Висока сметка за комунални услуги в допълнение към наема е възможно
За кого си струва да купувате, вместо да наемате?
В началото звучи добре, когато можете да кажете: Аз съм собственик на къща. Но купуването на къща не е правилното за всеки. От една страна, вашите собствени финансови условия трябва да бъдат правилни, а от друга страна, това е въпрос на типа. Защото животът в собствените ви четири стени е свързан с усилия и отговорност.
- Имате достатъчно собствен капитал. Препоръчват се поне 20% от покупната цена.
- Можете да поемете финансовата тежест на дългосрочен заем.
- Можете да натрупате резерви за необходимите ремонти.
- Искате да се обвържете с едно място.
- Обичате да се организирате и искате да се грижите за собствеността си.
- Искате повече пространство за себе си и семейството си.
Купете собствена къща с подходящия заем за жилище
Ако сте направили своя избор между отдаване под наем или покупка и сте решили да закупите имот, трябва да обърнете особено внимание на ипотека, която е индивидуално пригодена за вас. В крайна сметка обикновено се обвързвате с банката си със заем за няколко десетилетия. Можете да бъдете в безопасност само ако вашите финансови рамкови условия са реално взети предвид. Важно е да бъдете честни със себе си, особено когато става въпрос за това колко кредит можете да си позволите. Размерът на сумата на заема зависи
- от месечната ставка, която можете да платите,
- от текущия лихвен процент,
- от периода на финансиране
- и съществуващия собствен капитал.
С нашия бюджетен калкулатор можете да получите преглед на подходящата за вас сума на кредита. Имаме и много други съвети за финансиране на сгради за вас, например относно правилния фиксиран лихвен процент и за успешен план за финансиране. Между другото, има различни варианти за финансиране на недвижими имоти. Те включват например анюитетния заем, променливия заем и форуърдния заем. Можете да разберете какво означават тези термини в нашата статия за видовете финансиране.
Така че покупката на къща си струва като инвестиция
Не всеки иска да купи къща или апартамент, за да живее сам там. Недвижимите имоти са популярна форма на инвестиция, тъй като предлагат високо ниво на сигурност, тъй като материалната стойност на сградата почти не се променя. Освен това увеличаването на доходите от наем обещава добра печалба. За да ви се отплати инвестицията в „конкретно злато“, имаме няколко съвета за вас:
Местоположението на имота е от решаващо значение. Цените на недвижимите имоти са по-високи в градовете и столичните райони, отколкото в селските райони. Но трябва да се очаква по-нататъшно нарастване на търсенето на жилищна площ през следващите години. Освен това добрата връзка с мрежата на градския транспорт и приятният квартал увеличават стойността на имота.
Инвестирането в недвижими имоти винаги е свързано с рискове. Можете да се сблъскате с разходи по всяко време поради необходимите мерки за енергийна ефективност или непредвидени разходи за обновяване. Освен това е възможна загуба на наем, което може да намали възвръщаемостта ви.
Има различни формули, с които можете да изчислите възможната възвръщаемост и по този начин да сравните възможните свойства помежду си. Един пример е нетната възвръщаемост на наема. Можете да изчислите това, като разделите нетния доход от наем на инвестиционните разходи и умножите резултата по 100. Пример: Годишният нетен доход от наем е 11 000 евро (след приспадане на допълнителни разходи, данъци и резерви), а инвестиционните разходи са 250 000 евро (покупна цена, брокер, допълнителни разходи за покупка). Тогава формулата е: (11 000/250 000) x 100 = 4,4. С тази формула генерирате възвръщаемост от 4,4%.
Можете да приспаднете инвестициите в наетия имот за данъчни цели и по този начин да намалите данъчните си плащания. Можете също така да приспаднете дължимите лихви по вашето финансиране на недвижими имоти. От друга страна, трябва да платите данък върху дохода, който печелите от наемане. Най-доброто нещо, което трябва да направите, е да попитате вашия данъчен съветник дали даден имот си струва да инвестирате за вас.
Доста нова форма на инвестиция в недвижими имоти е инвестирането на тълпа. Компаниите търсят инвеститори на специални портали. Тъй като долната граница за инвестиции е няколкостотин евро, това е добра възможност да инвестирате в недвижими имоти с по-малък бюджет.
С покупка под наем за закупуване на къща без собствен капитал
Друг начин да получите собствените си четири стени е да наемете. Това е комбинация от отдаване под наем и покупка. Плащате в продължение на няколко години, обикновено от 10 до 20 години, вноски за покупка под наем за къща или апартамент. През това време вече можете да живеете в имота. Само в края на предварително определения период трябва да платите останалата покупна цена с една сума. Този вариант предлага възможност за закупуване на къща без собствен капитал. Също така можете да станете собственик на жилище, без да дължите дълго време, защото не се нуждаете от домашни финанси.
Покупката под наем обаче има и някои недостатъци. Например, цените за покупка на наем са по-високи от обичайните наеми. И имате двойна тежест, защото не само плащате месечния наем за закупуване на вноски, но и трябва да отделите пари за по-късната покупна цена.
Ако сте купили къща или кооперация, препоръчително е да станете член на една от основните групи по интереси за собствениците на жилища. Най-големият в Германия е "Haus & Grund" с около 900 000 членове. Там ще получите правни съвети, съвети по данъчни въпроси, примерни договори и много повече информация.
Нашето сравнение на строителните финанси ви предоставя текущите лихвени проценти от над 400 доставчици на строителни пари безплатно и без задължение.
Действителните разходи, свързани с изграждането на къща, зависят от много фактори. Използвайки конкретни примери, ще ви покажем подробните разходи, свързани с изграждането на имот.
Финансирането без собствен капитал е възможно, но не винаги е препоръчително. Разберете какъв риск поемате и защо в крайна сметка плащате повече от обикновено.
Цените на недвижимите имоти експлодират в големите градове. Ще ви покажем кои цени на квадратен метър можете да очаквате и къде купуването на недвижими имоти е по-евтино.
Ще се покачат или намалят лихвените проценти по кредитите за домашно финансиране? Нашата диаграма на лихвените проценти и експертните прогнози ви помагат да оцените по-добре развитието на лихвените проценти.
Държавата насърчава закупуването, строителството и модернизацията на жилищни имоти. Това са евтини KfW заеми до 120 000 евро и субсидии за изплащане. Свържете се с нас, за да разберете как да стигнете до там.
Колко къща наистина мога да си позволя? Нисък ли е настоящият лихвен процент? С нашия ипотечен калкулатор можете бързо и лесно да определите всички разходи, направени за вашия имот.