Наем от A-Z - Какво наемателите трябва да знаят, за да сключат договор
Прочетете в това ръководство:
За повечето наематели преместването в нов апартамент започва с подпис: договор за наем запечатва, че наемателят и наемодателят са постигнали споразумение. На X ден наемателят може да се настани и трябва да плати сумата Y като наем на наемодателя. Наемът обаче може да направи много повече. Наемът може да се регулира до най-малкия детайл - от компенсационни плащания, през депозит, срок на предизвестие и козметични ремонти, до начина на плащане на наема.
Търсите допълнителни съвети по въпроса за договорите за наем?
Възможни са устни договори за наем
Наемът дори не трябва да се сключва в писмена форма. Устни договори за наем са възможни и в повечето случаи дори изгодни за наемателите. Ако наемателят и наемодателят не сключат отделно споразумение по определени теми, се прилага общото право за наемане. Според закона козметичните ремонти например са въпрос на наемодателите. Наемодателят обаче може да прехвърли задължението си на наемателя с помощта на договора за наем. Ако нищо не е уговорено, наемателят е добре.
Договори за наем на срочен и безсрочен договор
Ако договорът за наем е сключен устно, неговата продължителност е неограничена. Писмените договори за наем, от друга страна, също могат да бъдат ограничени във времето - тогава се говори за така наречените „временни договори за наем“. Предпоставка за срочен договор за наем е наемодателят да посочи причината за срока, когато договорът е сключен. Възможни причини са лични нужди, разрушаване, ремонт или фактът, че апартаментът трябва да се използва като фабрика или официален апартамент за служители на наемодателя след изтичане на срока.
За разлика от неограничения договор за наем, временният договор за наем не трябва да се прекратява. Приключва автоматично на уговорената дата на изтичане. Правото на специално прекратяване може да съществува само в изключителни случаи. В допълнение към срока е възможен и минимален срок на договора за договори за наем, при който наемателите се съгласяват с отказ от прекратяване за максимум четири години. След изтичане на минималния срок на договора договорът може да бъде прекратен при спазване на законоустановения срок за предизвестие.
Предаване под наем: Наемателят като наемодател
Специални правила за прекратяване се прилагат и за договори за поднаем. С помощта на договор за пренаем наемателят може сам да стане наемодател. Възможно е както пълно, така и частично отдаване под наем на апартамента. Ако се наеме поднаемател, той няма преки договорни отношения с действителния наемодател на апартамента. Това също означава, че сублизингът не изтича автоматично в края на основния лизинг.
Подходящи за наематели и враждебно настроени наематели договори
В рамките на законовите изисквания договорът за наем може да бъде проектиран така, че да бъде подходящ за наематели или враждебно настроени към наемателите. Колкото по-прост е лизингът, толкова по-изгоден е обикновено за наемателя. Ако договорът не съдържа споразумение по въпрос като козметични ремонти, се прилага това, което е в закона. И в много случаи това предпазва наемателя по-специално.
Със специални договорни клаузи обаче наемодателят има възможност да прехвърли различни свои задължения към наемателя: козметични ремонти, малки ремонти, зимно поддържане или почистване на къщи могат да бъдат прехвърлени на наемателя в договора за наем. Изключването на отговорност дори освобождава наемодателя от необходимостта да отстранява дефекти.
Индивидуални споразумения, форми на договори и примерни договори за наем
Всичко, което е в договора за наем, теоретично може да бъде свободно договорено между наемател и наемодател преди подписване. Тогава се говори за така наречените индивидуални споразумения. В повечето случаи обаче наемателят не участва в съставянето на договора за наем, но му се представя готов документ за подпис.
Много малко наемодатели си правят труда да изготвят нов, индивидуално проектиран договор за наем за всеки нов наемател, но вместо това използват шаблони, така наречените договори за наем на формуляри, като например могат да бъдат закупени в канцеларски магазини или изтеглени онлайн. Договорите за наем на формуляри обикновено не са проектирани неутрално, а по-скоро съдържат клаузи, подходящи за наематели или врагове за наематели в зависимост от издателя.
Няма такова нещо като неутрален образец на договор за наем, който да отговаря на всеки наем в Германия. Титанен договор за наем е издаден от Федералното министерство на правосъдието през 1976 г., но след реформата на наемното законодателство най-късно през 2001 г. той вече не може да служи като ориентир. Вместо това договорите, подходящи за наематели, се издават от организации за защита на наемателите, а договорите за наемодатели - от сдруженията на наемодателите.
Невалидни клаузи: Законът има предимство пред договора
Независимо дали наемателите се договарят за индивидуално договорено или под наем по формуляр, наемът може да съдържа невалидни клаузи. Следователно наемателите трябва в идеалния случай да проверят дали договорът им е валиден, преди да го подпишат. Освен това клаузи, които са били валидни, когато са били подписани, могат да станат невалидни в резултат на нова съдебна практика.
Ярък пример за това са клаузите за козметичен ремонт, тъй като те често са включени в договори за наем на формуляри. Голям брой клаузи за обновяване бяха обявени за неефективни от Федералния съд през последните години. Ако договорът за наем съдържа клауза за козметичен ремонт, която сега е невалидна, това означава за наемателите, че те не трябва да обновяват, въпреки че първоначално е било уговорено в договора.
Минимални изисквания за договор за наем
Ако е сключен писмен договор за наем, документът трябва да отговаря на няколко минимални изисквания и да съдържа следната информация: имена на договарящите се страни, подробно описание на апартамента, размер на наема, дата на започване на договора и подписи на договарящите страни. Наемателите са свободни да решават кои други споразумения са включени в договора. Единственото условие е клаузите да не са неморални или да нарушават закона.
Нека адвокат провери договора за наем
По-голямата част от наемното право зависи от договора за наем. Съответно наемодателите често се опитват да включат в договора клаузи, които са в неблагоприятно положение за наемателите. Такива капани често са трудни за откриване от неспециалистите. Като клуб за защита на наематели, ние искаме да ви защитим от такива скъпи капани - прегледът на договора ви за наем е включен в членството в MieterEngel.
Специализираните адвокати-партньори на MieterEngel ще ви предоставят надеждна подкрепа по всички въпроси, свързани с наемателското право. Като член можете да проверявате и отговаряте на вашите индивидуални въпроси относно договора за наем.
Информация: Това ръководство не замества правните съвети. Посъветвайте се с нашите партньори адвокати сега.