Наем на недвижими имоти, данъчни режими
В продължение на много години данъчните текстове се следват един друг по отношение на наемите на недвижими имоти, предназначени за жилища
Също така е полезно да се направи равносметка на различните варианти на тази дейност.
Ако обобщим различните възможности, които се предлагат на инвеститорите, всъщност има 3 основни категории данъчно облагане на наетите жилищни сгради:
- Отдаване под наем на голи сгради
- Отдаване под наем на обзаведени сгради
- Отдаване под наем на обзаведени сгради, придружено от предоставяне на услуги.
НАЕМ НА БАРЕ
Що се отнася до отдаването под наем на голи сгради, това, разбира се, е най-лесният и най-често използваният начин за наемане на сграда.
Наемателят ще отговаря за обзавеждането на сградата и въз основа на това предположение тази дейност попада в обхвата доход от собственост (гражданска дейност).
Трябва да се отбележи, че ако сградата не е предназначена за жилище, а за професионална дейност и ако тази сграда е гола, тази дейност също ще попадне в доходи от собственост.
Приложимият режим на ДДС е този на невъзстановяване на ДДС повлиял върху придобиването или изграждането на сградата, предназначена за жилище.
От 1 януари 2010г, режимът на доходите от земя вече не позволява да се изберат режими на унижение от типа ROBIEN или BORLOO, които позволяват амортизацията на сградата.
Следователно към днешна дата нито един изключителен режим не позволява амортизацията на сградата, която е предназначена за голи наеми. Данъкоплатците, които са инвестирали в програми, които са се възползвали от някои освобождавания до 31 декември 2009 г., продължават да се възползват от тях. Тук се припомня накратко, че краят на тези унизителни режими е заменен и по много благоприятен начин от закона ЗА ПРОДАВАЧИТЕ, който позволява да се получи данъчен кредит, равен на 25% от инвестицията, а самата граница е 300 000 евро. Този данъчен кредит ще бъде начислен върху дължимия от домакинството данък за период от 9 години.
Изчисляването на доходите от собственост е изключително просто, тъй като отсега нататък ще е необходимо да се приспадат от наетите наеми главно лихвите по заема, разходите за поддръжка на сградата, както и някои такси за управление.
Тъй като вече не е възможно да се приспада амортизация на недвижим имот, така облаганият доход по принцип не е свързан с паричните средства, действително освободени след изплащане на заем.
Следователно този режим е особено наказателен по отношение на наличността, тъй като данъкоплатецът ще трябва да плати данък върху доходите, които не разполага с налични пари (пределна ставка 40% + CSG 12,1%). Това обяснява защо в много случаи инвестициите, направени в рамките на гражданско дружество за недвижими имоти, могат по избор да се възползват от режим на корпоративен данък. Ако получените наеми са по-малко от 15 000 евро, все още е възможно да се възползвате от режима на микрофончетата, който ще позволи данъчно облагане само върху 50% от събраните наеми. Ако във всеки случай доходът от собственост, като се вземат предвид основните дейности по поддръжката, покаже дефицит, този дефицит ще се дължи на доходи от собственост от същото естество и ще се пренася в продължение на 10 години. Частта от дефицита, съответстваща на работата по поддръжката, може да бъде начислена към общия доход на данъчното домакинство до 10 700 евро.
И накрая, сградите, които са обект на голи наеми, в случай на препродажба, се възползват от режима на индивидуални капиталови печалби, което предполага в края на 15-тата година на собственост, че капиталовата печалба не се облага с данъци.
ОБЗАВЕДЕН НАЕМ
Ако инвеститорът насочи дейността си към обзаведен наем, следователно това е дейност, която не е просто гражданска дейност по наемане на сграда, а е организирана дейност и следователно ще зависи от промишлени и търговски ползи (BIC).
Обзаведените наеми, освен ако не са изпълнени определен брой условия, няма да се считат за професионални, което означава, че ако във всеки случай има резултат от дефицит, този дефицит не може да бъде начислен върху всички данъци върху доходите на домакинствата.
Освен това, в случай на препродажба на наетия имот, обзаведен за жилищни цели, приложимият режим ще бъде този на капиталови печалби за физически лица по същия начин, както за сгради, предназначени за голи наеми.