Метод за изчисляване на брутен, нетен, нетен и нетен доход от наем, формули

За инвеститора рентабилността на инвестицията му в недвижими имоти е от съществено значение. Все още е необходимо да можете да го оцените правилно. Брутен доход, нетно от такси и такси, "нето-нето", свободна позиция под наем, какво трябва да знаете, за да изчислите рентабилността на вашата инвестиция под наем.

метод

Изчисляване на брутния добив

Брутната възвръщаемост е най-лесно да се определи и с основателна причина: тя не взема предвид таксите за наем, платени от лизингодателя, нито данъчното облагане. Следователно е достатъчно да се свърже годишният наем с покупната цена, за да се идентифицира брутната рентабилност на инвестицията в недвижими имоти. Формулата, която трябва да запомните, е както следва:

(Годишен наем/цена) x 100

При това изчисление се разбира, че цената включва всички такси: следователно трябва да запазим покупната цена плюс различните такса за придобиване.

Пример за изчисляване на брутния добив: инвеститор наема апартамент на месечен наем от 800 евро, включително такси. Той плати покупката си на недвижими имоти 200 000 евро, включително разходите за придобиване. Следователно брутната рентабилност на имота е:

(800 × 12/200 000) × 100 = 4,80%.

Тази оценка обаче остава твърде обобщена, за да се определи точно колко печели инвестицията под наем. Недостатък, още по-важен от брутната възвръщаемост, често се предлага от продавачите, за да привлече бъдещи донори.

Изчисляване на възвръщаемостта без такси и такси

За да отидат по-далеч, инвеститорите трябва да се интересуват от рентабилността на наема си, като вземат предвид разходите и таксите, които трябва да поемат като такива, като напр. данък върху имуществото например. Освен това покупната цена, използвана за изчисляване на доходността, се претегля от цената на ипотеката, сключена за финансиране на инвестицията.

За да се извърши това изчисление, не трябва да се пренебрегва товар. Следователно в допълнение към данъка върху имуществото е необходимо да се вземат предвид:

  • Невъзстановими такси на наемателя (включително такси за етажна собственост не се възстановява в жилищна сграда)
  • Разходи за работа и поддръжка
  • Всички такси за управление на наема, когато наемът е поверен на професионалист
  • Всички разходи отзастраховка срещу неплатени наеми (GLI).

Всички тези разходи, поети от собственика-лизингодател, трябва да бъдат приспаднати от събраните наеми. Следователно формулата за изчисление е следната:

((Годишен наем - такси и такси)/(Цена + цена на кредита)) x 100

Пример за изчисляване на възвръщаемостта нетно от такси и такси: вземаме предишния пример, с месечен наем от 800 евро и покупка от 200 000 евро. Управлението на имота под наем е поверено на професионалист (10% от годишния наем), но инвеститорът не е взел гаранция срещу неплатен наем. Годишните невъзстановими такси и разходи за поддръжка се оценяват на 1200 евро годишно. Данъкът върху имуществото възлиза на 1000 евро. И накрая, цената на кредита достига 12 000 евро.