Лизингът в бъдещо състояние на завършеност (BEFA), инструмент по поръчка при сделки с недвижими имоти

Адвокатска кантора, посветена на публичния сектор: адвокати в публичното право, частното право и наказателното право за публичните участници

Устройството за търговски лизинг в бъдещо завършено състояние (BEFA) е разработено през последните двадесет години и представлява съществен етап от маркетинга на търговска, индустриална или офис сграда, практикуван както от публични, така и от частни потребители. Неговата уникалност се крие главно в периода, разделящ датата на подписване на договора за наем от този на предоставянето на помещенията. Следователно стриктното изготвяне на този договор е от съществено значение.

BEFA съгласува три групи интереси от трима различни участници:

- тези на организатора-продавач (понякога първоначален лизингодател), който желае да организира мащабен строителен проект с окончателен договор за наем дори преди началото на работата. Това е силен аргумент, за да се улесни организаторът да получи ново финансиране от финансови организации.

- тези на лизингодателя търсят актив, в който биха могли да инвестират, като същевременно поемат възможно най-малък риск по отношение на бъдещите доходи от наем. По този начин сключването на договори за наем в деня на сключване на договора за продажба на сграда, която трябва да бъде построена, успокоява купувача-инвеститор.

- тези на потребителя-лизингополучател която сключва договор за лизинг, който често е създаден по поръчка, адаптиран към нейните нужди. Всъщност, ако BEFA например е сключен преди подаването на разрешение за строеж, лизингополучателят може да определи основните елементи на събранието (междуфирмен ресторант в сградата, екологично качество на сградата и т.н.). Лизингополучателят може също така, като се намеси преди процеса, да се ангажира сам да извърши определени разработки и по този начин да договори по-благоприятни условия за наем (по-специално освобождаване от наем).

Следователно договорът на BEFA е поставен на кръстопътя на тези интереси, което прави сключването му сложно и чувствително, с други думи не без опасност и/или точки на бдителност; по същество това се основава на принципа на консенсуализма. Всъщност, от сключването си до влизането му в сила, BEFA се подчинява на общото договорно право и се урежда от принципа на договорната свобода на страните [1]. От деня на влизането му в сила, най-често това е статутът на търговския наем, който поема със своя арсенал от разпоредби за обществения ред.

Следователно е необходимо да се осигурят двата етапа на договорните отношения чрез индивидуални клаузи: фаза на сключване на договора (A) и фаза на изпълнение (B).

ТОЙфаза на сключване на договора

Осигуряването на фазата на сключване на BEFA се състои в определяне с точност на задълженията на страните и разпределение на рисковете, като същевременно се дава възможност на лизингополучателя да участва активно в проекта.

1 ° Активната роля на лизингополучателя

В първата хипотеза лизингополучателят е по инициатива на проекта за недвижими имоти. След това той е по-инвестиран и взема повечето важни решения за бъдещата си дейност.

Законодателно, лизингополучателят може да се намеси по силата на делегация за управление на проекти: лизингополучателят идентифицира земята и сградата, която трябва да бъде построена, и иска лизингодател-инвеститор.

В такъв случай лизингополучателят остава прост агент на лизингодателя (C. civ., Чл. 1984 и сл.). Той сключва от името и от името на последния, който е юридически отговорно лице, различните договори, необходими за проекта за недвижими имоти (архитект, изпълнители, кабинет за проучване и контрол и др.). Трябва да се внимава действията, извършвани от лизингополучателя, да са предимно правни, а не материални. В противен случай сключеният по този начин договор може да бъде прекласифициран като договор на предприятие с произтичащите от това обременителни задължения (C. civ., Чл. 1792 и сл.).

Необходимо е също така да се гарантира, че делегирането е частично, а не цялостно, за да не доведе до преквалификация в договора за развитие на недвижими имоти (известен като „CPI“). В този случай организаторът сключва договор от свое име и на негова единствена отговорност. Той поема всички рискове, свързани със сделката. Това е залог за по-голяма правна сигурност за инвеститора-лизингодател, особено след като CPI се управлява от специфичен режим, предвиден в членове 1831-1 и сл. От Гражданския кодекс и включен в членове L. 221 -1 и следващите на строителния и жилищен кодекс.

Всъщност, в случай че лизингополучателят поеме инициативата на проекта за недвижими имоти, са необходими няколко редакционни предпазни мерки за лизингодателя, за да се гарантира „възвръщаемост на инвестицията“.

Продължителност на фирмата - Необходимо е да се осигури стабилен период на наема в продължение на няколко години; което предполага от лизингополучателя отказ от неговата тригодишна възможност за едностранно прекратяване, предвидена в член L. 145-4 от Търговския закон. В случай, че период надвишава дванадесет години, автентичният акт ще бъде задължителен, за да позволи публикуването им от службата, отговаряща за регистрацията на земята, и да ги направи изпълними срещу трети страни [2]. В последния случай е наложително да се погрижи за интегриране на допълнителните разходи, за да се оцени цялостното икономическо равновесие на операцията, тъй като такъв лизинг поражда данък върху поземлената регистрация от 0,70%, ликвидиран върху изразената цена., Увеличен чрез такси, за цялата продължителност на лизинговия договор [3], но ограничено до двадесет години [4] .

Отказът на лизингополучателя от неговата тригодишна опция за отказ е строго регламентиран от параграф 2 на член L. 145-4 от Френския търговски кодекс и е отворен само за лизингови договори, сключени за договор за повече от девет години., За помещения за изключително използване на офиси или дори моновалентни помещения (т.е. построени с оглед на едно разрешение).

Специфичен наем - Както при всеки законоустановен търговски лизинг, страните свободно определят размера на първоначалния наем. В много отношения проблемите на BEFA не се различават по отношение на срока на мандата от тези на съществуващ наем на сграда.

Когато обаче договорът за наем е сключен, наемът се фиксира по-скоро въз основа на чисто финансово съотношение (като възвръщаемост на капитала, вложен в изграждането или придобиването на сградата), а не въз основа на наемната стойност.