Купуване на имот като двойка
Покупката на недвижим имот е решаващ етап в живота на двойката, независимо от начина на организация на отношенията, избран от купувачите. Независимо дали са съжители, граждански съюз или дори са женени, придобиването на недвижими имоти е момент, пълен със символика, в който може да бъде изкушаващо да не се намесва в закона. В този случай обаче законът представлява инструмент за прогнозиране, оптимизиране и предаване, който не бива да се пренебрегва, за да удвои трайното установяване на купувачите, с повишена правна сигурност.
Ще е необходимо да се прави разлика между два вида поведение: единият пасив, оставяйки законът да се справи с обработката на придобиването (I), другият актив да поеме съдбата на имота с течение на времето (II).
I - Пасивната хипотеза: субсидиарното приложение на закона.
Тук също трябва да разграничим според ситуацията на двойката: женен (A), гражданско партньорство (B) или в съжителство (C).
A-Прилагане на правния режим спрямо семейната двойка: между собствено имущество или придобиване.
Ще разсъждаваме по хипотезата на семейна двойка без брачен договор, желаеща да придобие недвижим имот след брака. Следователно те са обект на правния режим на общността, сведен до оскъдни дела (член 1400 от Гражданския кодекс).
Ситуацията е различна в зависимост от общия (1) или специфичен (2) характер на средствата, използвани за финансиране на придобиването на имота.
1) Финансиране чрез взаимни фондове.
По принцип цялото имущество, придобито по време на брака, е общо (член 1401 C.civ), с изключение на това, получено по наследство или подарък (член 1405 C.civ).
Следователно доходите и заплатите на съпрузите, дори изплатени по сметка, открита на единственото име на един от съпрузите, са общи средства.
Ако такива общи средства се използват за финансиране на придобиването на недвижимо имущество, последното също ще бъде общо благо, над което съпрузите ще имат конкурентни правомощия за ежедневно управление и правомощия за разпореждане, понякога ограничени от правния режим, понякога от императивния първичен режим.
Тогава този метод на придобиване има последици както за развода, така и за смъртта.
По време на брака доброто остава често срещано и ако то представлява семейно настаняване, съпрузите няма да могат да извършват действията, които осигуряват семейната дестинация на споменатото настаняване, без другото (член 215 C.civ).
• В случай на разпускане на общността по причина за развод, се пристъпва към ликвидация на тази.
Като такова, общото имущество по принцип трябва да бъде споделено.
В контекста на развода по взаимно съгласие възникват три хипотези:
Или общото имущество се продава на трета страна преди развода, а приходите от продажбата се разпределят между съпрузите според техните права в общността;
Всеки от съпрузите купува правата на другия;
Или съпрузите решават да извадят общото имущество от обхвата на ликвидацията чрез сключване на нотариално споразумение за съвместна собственост, което трябва да бъде публикувано в поземлената служба.
В контекста на спорен развод и при липса на съгласие преди разводът да се произнесе и в случай на трайно несъгласие от нотариус, назначен с решението или с решението за помирение, който ще изготви протокол за трудност, съдията по семейния съд ще бъде призован отново да сподели общността, обхващаща спорната собственост.
Като такова преференциално разпределение може да бъде поискано от съпруг, дори и да няма право.
• В случай на смърт на един от съпрузите, оцелелият съпруг получава променливо юридическо призвание в зависимост от случая на конкуренция с други последователни родители.
Във всеки случай, ако общото имущество представлява основното местоживеене и действителното място на пребиваване на оцелелия съпруг, последният има годишно и след това право на жилище (членове 763 и 764 C.civ), което му позволява да „остане там до неговата смърт. Това доживотно право на жилище идва като приспадане от законното му призвание, от което също ще бъде необходимо да се извадят всички подаръци, които би получило от предшестващия съпруг (член 765 C.civ).
Освен това преживелият съпруг получава наследственото си призвание, без да се налага да плаща данък върху наследството (член 796-0 bis от Общия данъчен кодекс). Следователно той може логично да събира недвижимия имот, независимо дали е общ или собствен.