Купете окупиран имот до ключ под наем
Формулата имаше своя разцвет с огромни продажби от институционални инвеститори. Днес инвеститорите го очакват по-малко. При по-внимателен оглед покупката на окупиран имот все още предлага много предимства, заедно с нови възможности, които трябва да знаете как да се възползвате.
„За продажба жилище, наем на ...“. В настоящия икономически климат инвестициите в жилища, които вече са наети, имат своите предимства. Няма нужда да търсите наемател, той вече е на мястото си. Известни са неговата кредитоспособност и история на плащанията, което свежда до минимум риска от неизпълнение. Нещо повече, получавате малка отстъпка от покупката, която ви позволява да изберете по-качествено стока, с надеждата да реализирате печалба от капитала при препродажба и да увеличите възвръщаемостта му. В Париж, където рамката за наемане е затегната, е достатъчно договорът за наем да бъде преди 1 август 2015 г., за да се избегне ограничението на тавана, докато наемателят остава в помещенията. Стратегия сама по себе си ... Как се справяте с успеха на подобна операция? Какви трудности можете да очаквате? Дешифриране.
Разпространено предложение
Възможно е да се използва агенция за недвижими имоти за закупуване на окупиран имот. Предимството? Оценката на последния често е по-реалистична от тази, извършена от отделно лице. Освен това агенциите, практикуващи управление на наеми, могат да държат в портфейла стоките, които лизингодателят иска от тях да продадат. Всъщност първият инстинкт на собственик, който трябва да пусне на пазара имот, зает от наемател, е да се обърне към професионалиста, който вече го управлява. Друг път за изследване, търговете, организирани от нотариалните камари или в бара на съда, които от време на време предлагат заети стоки.
Що се отнася до институционалните инвеститори - „глупаците“ - те очевидно изостават в тази ниша. Банките, застрахователните компании, пенсионните фондове и дори компаниите за недвижими имоти, които са регистрирани в списъка, сега дриблират цели сгради (блокират продажбите), понякога апартаменти, предимно малки и средни магазини, продажби на дребно (намалени продажби). „Въпреки че този пазар е по-поверителен, това не го прави по-малко привлекателен“, отбелязва Тиери Смаджа. Особено интересни са еднократните продажби на стари сгради, които се проливат по-специално от малки взаимни компании или компании за недвижими имоти. Там площта на студията и двустайните апартаменти е по-голяма, отколкото се изисква от настоящите строителни стандарти, където компактността има предимство. Това са стоки, внезапно търсени под наем. От друга страна, това често са жадни за енергия сгради.
За да знаете: за да купите окупиран имот от институционален продавач, свържете се с основните играчи, които действат от тяхно име: BNP Immobilier, Crédit foncier Immobilier, Locare или дори Nexity, които в момента споделят пазара.
Какви са критериите за избор на квартира?
Изборът на окупиран имот до голяма степен зависи от вашата богатствена стратегия. Възможно е да възнамерявате да възстановите имота за себе си или за дете, като междувременно имате доход. Или искате да направите „чиста“ инвестиция под наем. В първия случай хедонистичната стойност на стоката трябва да има предимство. Във втората трябва да сте сигурни, че квартирата може да бъде преотдадена без загуба на време, ако наемателят даде отпуск. Секторите, в които офертите за отдаване под наем са рядкост и поради това голямото търсене трябва да бъдат предпочитани. Също така е необходимо да се мисли за препродажба на стоката, в случай на нужда. „Ако е качествен и се предлага на правилната цена, той ще смени собствениците си едва след месец в очен Париж, срещу три пъти повече за открита продажба“, уверява Емануел Десмарис, съветник по управление на богатството във Vaneau Investisseurs. Следователно очевидно е необходимо да се изискват качеството на местоположението, близостта на транспорта и магазините, както и училищата, ако това е семеен район, или висшите учебни заведения, за малки площи. Професионалистите не грешат и проследяват мандатите, които отговарят на тези критерии.
Все пак с оглед на „чистата“ инвестиция, не се колебайте да заложите на очакваната оценка на земята на Голям Париж. „Областите, които ще бъдат обслужвани от удължаването на линиите на метрото, по-специално 14-те, където разработчиците вече са в процес на изпълнение, вероятно ще предлагат реални възможности“, прогнозира Пол Греко, също съветник по управление на активи във Vaneau Investors. Стоките са евтини за закупуване и ако датата на влизане в сила на новите услуги е далеч (2030 за някои), търпеливият инвеститор ще е натрупал добра възвръщаемост и освободена от данъци капиталова печалба.
Покупната цена е леко намалена
Намалената цена в сравнение с безплатния имот е това, което винаги е било движеща сила при закупуването на окупирани, а не празни жилища. Отстъпката всъщност трябва да представлява съображението за липсата на незабавно ползване на имота. Това обаче не възлиза на повече от 5 до 10% средно в сравнение с пазарните стойности. Това е разочароващо, като се имат предвид нивата на подстригване, регистрирани преди по-малко от пет години, където може да се иска отстъпка над 12%. Смята се, че това е втвърдяването на отношенията под наем след Alur, което намали апетита на някои инвеститори за отдаване под наем на имоти. Което не означава, че не можете да постигнете добра сделка. Като този 60 м2 двустаен апартамент, принадлежащ на физическо лице, разположен в стара сграда в Ньой сюр Сен (Hauts-de-Seine, 92), обявен за продажба от Nexity за € 435 000, т.е. отстъпка от 15 % в сравнение с празната му цена. Лизингът изтича на 1 октомври 2018 г. и наемът възлиза на 1275 евро без такси.