Колко могат банките да загубят веднага поради плащането
банки
Законът за плащането влезе в Парламента без проучване на въздействието. Националната банка на Румъния публикува прогноза, според която банките могат да загубят между 2 и 4 милиарда леи поради закона, но помещенията, на които се основава оценката, не са публикувани публично. Правителството вярва, че банкерите могат да съдят Румъния в международни съдилища и държавният бюджет ще бъде застрашен. Европейската комисия счита, че законът застрашава финансовата стабилност на страната. Риториката на националните и международни институции относно плащанията става все по-строга. За какви загуби можем да говорим в действителност?
Законът за плащане, чрез който отделният длъжник може да прехвърли ипотекираното имущество на банката, в замяна на анулиране на дълга, привлече впечатляваща колекция от мнения от всички национални и международни институции. Всички отрицателни. Една от критиките се отнася до потенциалните загуби, които законът, който би се прилагал и за текущите заеми, ще донесе на банките. В доклад на персонала на Европейската комисия, който не представя позицията на институцията, смята, че законът може дори да генерира системни рискове за финансово-банковия сектор, с последици за цялата икономика.
Служителите на НБР многократно са заявявали публично, че не очакват голям брой кредитополучатели да плащат на къщата, за да се отърват от кредита. НБР обаче оценява потенциалните загуби за банките на 2-3-4 милиарда леи. Предвид факта, че законът, както в първоначалната си форма, така и в последната форма, изменена от Сената, се прилага и за текущи заеми, само тук може да се изчисли колко банки губят. Защо? Защото има длъжници с необслужвани заеми, които не биха имали обективни причини да не прибягват до плащане, освен ако домът им не струва повече от заема.
Според данните на НБР при обем на заеми с гаранции за недвижими имоти от 77,27 млрд. Леи, свързани с физически лица, процентът на необслужваните заеми е 6,69%. Това води до обем на необслужваните заеми от около 5,17 милиарда леи. Тази сума е подчинена пряко на закона за плащанията, ако се прилага към остатъка. Но това не означава, че цялата сума е загуба за банковата система, защото ако дългът бъде анулиран, гаранцията остава. Разликата е, че доходите и другите активи вече не могат да бъдат проследени.
Данните за загуба (LGD) са 25% за заеми за недвижими имоти и 35% за ипотечни заеми, данни за юни 2015 г., публикувани от НБР в Доклада за финансова стабилност. Това означава, че банките, в случай на необслужван заем, възстановяват 75% и 65% от салдото по кредита, след принудителната продажба на гаранцията и след продажбата или изпълнението на непокрития дълг, който остава след отделянето на ипотеката от кредита.
Например за заем от 70 000 евро с ипотека загубата на банката е средно 17 500 евро, ако заемът е недвижим за покупка и 24 500 евро, ако е потребителски.
След принуждаването на обезпечението банката има две възможности: да запази експозицията в балансите със съответните рискови разпоредби и да проследява доходите на длъжника сама или да ги премахне от балансите, или чрез продажба на трета страна или на стара специална, която е нерегламентирана от НБР. Вторият вариант е очевиден, поради предимствата на баланса. На първо място, защото ако продадат необезпечения дълг на специализирана компания, банките получават доход - средният пазар е 5-7% в портфейла - и се отърват от провизии, административни и изпълнителни разходи. Ако те вземат дълга на специална стара, банките приспадат провизиите им и имат много по-разхлабени капиталови изисквания.
Откъде идват неплатените дългове
Повечето необслужвани заеми по отношение на обема и процента идват от ипотечни заеми. За обем от 24,5 милиарда леи от такива заеми банките са имали просрочена ставка от над 90 дни от 12,4%, така че обемът на неплатените заеми от около три милиарда леи. При загуба в случай на невъзстановяване на 35%, действителната загуба е приблизително един милиард леи.
Банките имат 28,7 милиарда леи ипотеки, главно заеми на Prima Casa. Процентът на неизпълнение е 2,64% за този вид заеми, така че обемът на непогасените заеми за 90 дни е около 757 милиона леи. При загуба в случай на неизпълнение от 25%, банките ще отбележат загуба от около 190 милиона леи върху този портфейл.
Още 24 милиарда леи са в портфейла на банките заеми за инвестиции в недвижими имоти, на практика ипотеки, класифицирани по различен начин, за законодателни предимства, от банките. В този случай процентът на необслужваните заеми е 5,66%, като се има предвид, че портфейлът е съставен предимно от заеми преди криза, така че обемът е 1,36 млрд. Леи. При загуба в случай на неизпълнение от 25%, резултатът е, че действителната загуба на банките е 340 милиона леи.
Общо без плащане банките губят около 1,6 милиарда леи поради необслужвани заеми.
Колко влияние има плащането в този случай?
Ако загубата в случай на непогасяване се увеличи с пет процентни пункта, тогава очакваната загуба на банките за портфейла ще се увеличи до 1,85 милиарда леи, с 250 милиона леи над тази в настоящия сценарий, без плащане. Дори да приемем, че банките възстановяват над 10% от останалия дълг след продажбата на ипотекираното имущество, тогава все още не достигаме увеличение на загубата в случай на неизпълнение с повече от 3-4 процентни пункта.
В Сената законът е изменен, така че могат да се плащат само заеми, обезпечени с жилища, което изключва възможността кредитополучателите със земя или търговски сгради все още да могат да плащат. Според NBR заемите, обезпечени със земя от почти 1,5 милиарда леи, са в принудително изпълнение, в сравнение с 2,7 милиарда леи, стойността на заемите, обезпечени с къщи/апартаменти по същата процедура. За заеми, гарантирани с търговски площи, нямаме данни.
Ако изменението се запази в Камарата на депутатите, едновременно с тавана от 150 000 евро, загубите на банките ще бъдат допълнително намалени.
Как да стигнем до загубата, обявена от НБР
Загубата в случай на невъзстановяване на разходите трябва да достигне 70%, за да могат банките да поемат допълнителни загуби от два милиарда леи поради плащането върху текущия портфейл от неизпълнители. Това може да се случи чрез намаляване на стойността на гаранциите с 50-60%, от колапс на цените, който е трудно да си представим, и това би ни довело до съвсем различен набор от проблеми.
Съществува тясна връзка между нивото на гаранцията (заем на стойност, LTV) и платежната дисциплина, съгласно Доклада на NBR за финансовата стабилност за 2015 г. Така че, когато стойността на гаранцията е по-ниска от тази на заема, процентът по подразбиране е много по-висок. голям. В случая на потребителски заеми, за ниво LTV от над 100%, процентът на необслужваните заеми беше около 30% в средата на миналата година, в сравнение с 5-7%, когато гаранциите са достатъчни. В случай на стандартни заеми за недвижими имоти процентът по подразбиране е бил около 25% при ниво на LTV над 100%, в сравнение с по-малко от 4%, когато е имало достатъчно гаранции.
Последните данни за NBR показват, че в края на миналата година нивото на LTV за заеми за недвижими имоти на склад е било 88% и 84% за новоотпуснати. От друга страна имаме кризата, която намали цените на жилищата и понижи стойността на LTV, която беше около 70% в средата на 2008 г. След това програмата Prima Casa, с напредък от само 5%, което оказа най-силно влияние на пазара следкризисни заеми за недвижими имоти, което накара нивото на LTV да остане високо. Поради тези причини банките са изложени на спада на пазара на недвижими имоти. Това не означава, че ако средното ниво на LTV се увеличи, неизпълнението автоматично ще се увеличи, стига да не се увеличи задлъжнялостта на населението.
Доходите на населението се увеличават, но увеличаването на лихвените проценти или обезценяването на левата може да увеличи обслужването на дълга. Това в условията, при които лихвите в леи и евро при исторически минимуми
„Настоящите рискове от кредитиране на населението с гаранции за недвижими имоти остават важни за банковия сектор. Високият остатъчен матуритет на този портфейл може да създаде натиск върху банковата система в случай на материализиране на лихвени сътресения ", каза НБР в споменатия доклад.
Средната задлъжнялост на населението за новоотпуснати заеми е била 44% в края на миналата година, а свързаната с общия портфейл от заеми за недвижими имоти е 46%. Според стресовия сценарий на NBR, по данните от юни 2015 г. увеличението на лихвените проценти с два процентни пункта, кумулирано с намаление на заплатата с 6%, би увеличило задлъжнялостта с 12 п.п. за длъжниците Prima Casa и с 9 п.п. в случай на кредитополучатели с други заеми за недвижими имоти, в сравнение с 4 пр. средно в случая на целия портфейл.
Най-изложени кредитополучателите за увеличаване на лихвените проценти са тези, които са теглили заеми от First Home. Ако миналата година NBR каза, че е необходима преоценка на програмата при тези условия, сега NBR иска Първият дом да не влезе в плащането и програмата да се поддържа.
Всъщност банките ще трябва да вземат трудни решения по отношение на политиката на кредитиране, ако платежният закон влезе в неблагоприятна за тях форма.
Ако драстично ограничи отпускането на заеми, тогава се очаква цените на недвижимите имоти да паднат, което оказва натиск върху нивото на LTV и може да ги принуди да направят нови провизии. Ако продължат да дават заеми в облекчени условия, тогава те са изложени на падането на пазара на недвижими имоти в следващия икономически цикъл. Много важно е и това, което се случва с програмата Prima Casa, която генерира около две трети от новите заеми, отпуснати от банките през последните години.
Всъщност NBR изчислява, че цените на жилищата ще паднат с 10%, според заместник-губернатора Ливиу Войнеа. Това би означавало, че при текущите необслужвани запаси загубите ще достигнат 2,2 милиарда леи, т.е. с приблизително 800 милиона леи спрямо настоящите наличности.
Ако вземем предвид, че НБР също казва, че не очаква голям брой плащания, до загубите от 2-3-4 милиарда леи за банките има още дълъг път, дори в смисъл, че банките са длъжни да направят допълнителни разпоредби, отразяващи обезценката на гаранциите. Покритието на необслужваните заеми, генерирани от населението, с провизии по МСФО е 68,1% през юни 2015 г.
Трябва също така да се вземе предвид, че рисковете не се разпределят симетрично на пазарно ниво. Банките, които са давали много заеми в периода преди кризата, в сравнение с баланса, особено заемите в швейцарски франкове, биха могли да бъдат засегнати много по-силно от останалите. В допълнение към обезценяването на пазара на недвижими имоти, тези заеми се влияят и от факта, че франкът е удвоил стойността си срещу лъва в криза.
Някои от кредитополучателите с такива заеми - с обем от 7,3 милиарда леи в края на миналата година - биха могли да бъдат най-изкушени да платят, ако ипотеката им е далеч под вода.