Какви са правилата за определяне и преразглеждане на наема за търговски лизинг от Baptiste Robelin
При сключване на договора за наем наемът се определя свободно от страните. Неговата сума не е предмет на никакви максимални правила или правила за изчисляване. От друга страна, по отношение на последващите му ревизии се предвижда строга рамка, която да остави възможност на лизингодателя да получи увеличение на наема, като същевременно предпазва лизингополучателя от незначително увеличение.
Правният режим обаче не е изцяло от обществен ред: страните могат да включат в договора клаузи, свързани с развитието на наема.
I. Тригодишният правен преглед.
По време на лизинговия договор член L. 145-38 от Търговския закон организира възможността за тригодишен преглед на наема. Тази корекция може да се осъществи по инициатива на лизингодателя или лизингополучателя, чрез искане, отправено от съдия-изпълнител или препоръчано писмо с обратна разписка. Той трябва да спомене, под наказание за недействителност, размера на желания наем [1] .
Всяко искане за преразглеждане може да бъде направено само след период от три години от предишното определяне на наема, независимо дали е договорен или съдебен. По този начин това може да бъде датата на влизане във владение на лизингополучателя, началната точка на подновения лизинг или датата, на която наемът, определен в контекста на предишна ревизия, е влязъл в сила.
Принципът на фиксиране на ревизираната рента на наемната стойност.
Член L. 145-33 от Търговския закон предвижда привеждане в съответствие на ревизирания наем с наемната стойност на помещенията. При липса на съгласие между страните тази стойност се определя в съответствие с пет елемента, изброени и подробно описани в текстовете [2] .
Са насочени:
Характеристиките на разглежданите помещения,
Дестинацията на местата,
Съответните задължения на страните,
Местни фактори на комерсиалността,
Често начислявани цени в квартала.
Не се правят обаче подробности за комбинацията от тези елементи или за подходящ метод на изчисление. В случай на спор, стойността на наема се изчислява от председателя на Съдебния съд (бивш TGI), който се произнася като съдия по наема, който често прибягва до експертиза.
Принцип, ограничен от правилата за ограничаване.
За да защити наемателя, законодателят е предвидил ограничаване на обхвата на прегледа чрез механизъм за ограничаване. По принцип вариацията в наема не може да надвишава вариацията, изпитана от тримесечния индекс на търговските наеми или, ако е приложимо, тримесечния индекс на наемите за третични дейности, настъпил след последното определяне на наема.
Обърнете внимание, че дълго време единственият индекс, който беше взет под внимание, беше този на разходите за строителство, но той непрекъснато се увеличаваше и не отразяваше реалното развитие на сектора. За да коригира това, законът последователно закрепи двата индекса, предвидени сега в член L. 145-38 от Търговския закон [3] .
И накрая, възможността за позоваване на индекса на строителните разходи за правни ревизии е напълно премахната [4] .
Този принцип на ограничаване има три изключения.
Отхвърля се:
Ако лизингодателят предостави доказателство за съществена промяна в местните търговски фактори, която сама по себе си е довела до вариация от над 10% в стойността на наема. В този случай ревизираният наем трябва да съответства на наемната стойност, без да се ограничава от индекса. Независимо от това, за да защити наемателя от внезапно и значително увеличение на наема му, законът Pinel от 18 юни 2014 г. постави ограничение. Дори в случай на премахване на тавана, ревизията не може да доведе до увеличение, по-голямо за една година от 10% от наема за предходната година.