Какъв режим за жилища се урежда от обичайното право на лизинг и се придобива от HLM организация
Режимът на наем, отнасящ се до евтини жилища и който не е обхванат от споразумение, сключено в изпълнение на член L 351-2 от CCH, се прилага в случай на придобиване на жилища, подлежащи на лизинг. Общоправни жилища, от тяхното подновяване.
През 2001 г. организация на HLM купи дом, който беше обект на обичайно отдаване под наем на жилища от 15 юли 1981 г., чрез междинен наем (PLI). През 2007 г. страните подписаха нов договор за наем, озаглавен „Договор за наем на PLI“. Няколко години по-късно, след неуспешно обслужване на наематели с няколко оферти за преустройство, лизингодателят ги уведомява за отпуск за разрушаване, след което ги назначава за изгонване. Наемателите поддържат, че техният наем е останал регулиран от общото право и че отпускът, предоставен им, е нередовен съгласно разпоредбите на член 15 от закон 89-462 от 6 юли 1989 г.
Апелативният съд постанови, че лизингът се урежда от законодателството за нискобюджетните жилища от първото подновяване на лизинговия договор, след придобиването от нискотарифния орган, на 14 юли 2002 г.
Касационният съд потвърждава: Апелативният съд правилно е приел, че разпоредбите, специфични за жилищата, принадлежащи на организации на HLM, които не са обхванати от споразумение, със сигурност не са приложими за договори за наем, които са в процес по време на придобиването на тези жилищни единици от организацията HLM, но че, подновените лизингови договори са нови лизингови договори, те не могат да останат уредени от разпоредбите на общото право на жилищните лизинг, на които първоначално са били обект.
За отбелязване: The прецизност е ново. Жилищата, принадлежащи на HLM организации, се уреждат от специфични разпоредби, които дерогират общото право на лизинговия договор. По-специално, член 40 от закон 89-462 от 6 юли 1989 г. предвижда, че разпоредбите на член 15 от този закон, отнасящи се до издаване на отпуск от лизингодателя, не са приложими за тях (и следователно правото на първи отказ, което произтича и от него). Няма съмнение, че този режим се прилага, когато HLM организацията отпуска нови договори за наем след придобиването на сграда или нейното изграждане.
Но какво ще кажете за това действащи договори за общ закон по време на придобиването му ?
Трябва да се разграничат два случая:
- когато компанията HLM подписва a конвенция, съгласно член L 351-2 от Кодекса за строителство и жилища, това съгласно член L 353-17, параграф 1 от същия кодекс е приложимо за наематели, независимо от текстовете, за които се отнася техният договор за наем, веднага щом споразумение, влязло в сила;
- когато напротив, компанията HLM не подписва такова споразумение, какъвто е случаят, когато придобиването се финансира от a СГЪВАЙТЕ, никоя законова разпоредба не предвижда условията за прилагане на законодателството за HLM по отношение на текущите лизингови договори по време на придобиването на такива жилища. Член 40 просто гласи, че определен брой членове на закона от 6 юли 1989 г. не са приложими, без да се посочва от коя дата.
Касационният съд никога не се е произнасял по този въпрос. Наемателите твърдят, че договорът за наем трябва да продължи да се регулира от разпоредбите на общото право, в приложение на разпоредбите на член 1743 от Гражданския кодекс. Това не е мнението на висшите магистрати. Настоящият лизинг по време на придобиването изтича в датата на изтичането му и следователно този, който го наследява при мълчаливото подновяване, е нов лизинг. И именно от датата на влизане в сила на този подновен договор за наем законодателството, специфично за евтини жилищни организации, става приложимо. По този начин организацията HLM не е обвързана за неопределено време от режима на общото право под наем.