Как работи и кой решава - BFM Immo
Съвместната собственост е много по-чест режим, отколкото бихте си помислили за споделяне на собственост, особено недвижими имоти. Но работата му може да бъде сложна. Нашето ръководство да знаете всичко.
Режимът на съвместна собственост често е непознат за французите. Повечето от тях обаче обикновено се сблъскват с това поне веднъж в живота си, по повод развод или наследство. Тук е всичко, което трябва да знаете за функционирането на този правен режим, който регулира собствеността върху собствеността, по-специално недвижимите имоти. Досие, събрано с помощта на Жером Баре, юрист адвокат в адвокатска кантора Франклин.
Определение за съвместна собственост
Съвместната собственост може да се отнася за всички видове имущество, независимо дали става въпрос за акции, мебели, облигации, договор или дори къща или апартамент. Съвместната собственост е правната ситуация, при която няколко души притежават права от едно и също естество върху стока или набор от стоки, без съответните им дялове все още да са индивидуализирани: „всеки има своя дял, но всеки го има изцяло“, обобщава Жером Баре.
Съвместната собственост има 3 характеристики:
1) Това е индивидуално право
Всеки (всеки съсобственик) притежава свое собствено право.
2) Съвместната собственост не е задължително организирана
Това право се отнася до част от неразделен актив, без задължително предварително да се организират процесите на вземане на решения. Тази ситуация може да доведе до много запушвания. Всъщност за най-важните решения се изисква съгласието на всеки от съсобствениците (вж. По-долу). По-конкретно, по принцип не може да се принуди някой от съсобствениците да продаде имот, дори ако той е в малцинството. За да се избегнат тези блокиращи ситуации, е възможно да се организира управлението на съвместната собственост чрез определяне на правилата на играта чрез създаване на споразумение за съвместна собственост (виж по-долу).
3) Това право е несигурно
Прочетете също
Форум за недвижими имоти
„Никой не трябва да остава в съвместно притежание“, подчертава Жером Баре. Всеки съсобственик има право да инициира продажбата с цел споделяне на собствеността, независимо от размера и стойността на неговия неделим дял в съсобствеността. С други думи, ако не можете да принудите съсобственик да продаде, не можете да му попречите и да напусне съсобствеността. По този начин, ако някой от съсобствениците желае да попълни квотата си, никой от другите съсобственици по принцип не може да му се противопостави. Тази ситуация може да доведе до продажбата на всички активи, когато останалите съсобственици нямат средства за обратно изкупуване на акциите на продавача.
Съвместна собственост: ситуация "доброволно" или "преживяно"?
Съвместната собственост може да бъде „изтърпена“ (казваме, че е от законен произход) или да бъде „избрана“ (казваме, че е от конвенционален произход).
Купувачите могат да изберат да купят двама или повече в съвместно притежание. Това е едно от най-простите решения от гледна точка на процедурите, които трябва да се извършат. Това може да се случи, например, за закупуване на ваканционен дом с няколко домакинства или покупка на имот от съжителстваща двойка.
Но съвместната собственост може да бъде и "неволна", свързана със събитие в живота: по този начин съвместната собственост може да намери своя произход в последователност (когато има няколко наследници), развод или дори при разпадане на обществото. Например, при смъртта на женен съпруг при режим на разделяне на собствеността, оцелелият съпруг и децата на двойката могат да се окажат в съвместно владение на имот.
И накрая, определени дарения могат да доведат до ситуация на съвместна собственост a posteriori. Например, когато родителите дават голата (неразделена) собственост върху имот на децата си (без да могат да правят разлика между тях) и те запазват плодоползването. След смъртта на родителите децата ще станат съсобственици на имота, освен това са били голи съсобственици. Всъщност „съвместната собственост е много по-често срещан режим, отколкото си мислите“, коментира Жером Баре.
Кой решава в съвместна собственост и в кои случаи се изисква единодушие?
Правният режим на съвместна собственост се определя от членове 815 до 815-18 от Гражданския кодекс. В контекста на съвместната собственост някои решения трябва да бъдат взети единодушно, други изискват мнозинство от две трети от съсобствениците и накрая трети могат да бъдат взети от един съсобственик.
Един съсобственик:
Съвместният собственик има право да предприеме мерки за т.нар. „Консерватория“ сам в полза на цялото съвместно владение. Това са материалните или правните актове, които са необходими за запазване на имуществото или предотвратяване на загубата му, "дори ако (тези мерки) не са от спешен характер" (член 815-2 от Гражданския кодекс).
Това може например да се отнася до пренаемането на имота. Има обаче няколко принципа, които трябва да се следват. Например не бихме могли да се възползваме от определен наемател. Наемът също трябва да представлява консервативен интерес. Това не би било така в случай на ваканционен дом, който съсобствениците биха споделили според своите решения. Други примери за необходими защитни мерки включват сключване на застрахователен договор или официално известие за плащане на трета страна.