Ипотечни продукти с плаваща лихва (Част II)
В първата част на тази статия [един] Бяха анализирани основните параметри на ипотечните заеми с плаващ лихвен процент (индекс, който определя стойността на лихвения процент; маржът на банката, добавен към индекса; абсолютният „таван“ на стойността на плаващия лихвен процент и др.). В тази част от работата е разгледана „цената“ на изданието. Направен е опит да се оцени колко струват „опциите“ или допълнителните рискове, които банката може да поеме. Предлага се техника за моделиране на индекси и изчисляване на цената (настоящата стойност) на ипотечните заеми с плаващ лихвен процент. Въз основа на предложената методология беше направена оценка на влиянието на параметрите на ипотечните заеми с плаващ лихвен процент (включително хибридни) върху себестойността и други количествени характеристики на заемите.
МЕТОД
Крива на добива
Кривата на доходност на руската рубла е използвана за дисконтиране на паричните потоци по ипотечни заеми. Такава крива е начертана на база сделки и котировки на руски съкровищни ценни книжа. Днес единствените ликвидни ценни книжа на руския пазар са облигациите на федералните заеми (OFZ) от различни серии. Кривата е изчислена, като се използват пазарните цени на OFZ и тяхната прогнозна доходност до падеж. Всъщност тази крива може да се използва за определяне на стойността на рублата, взета назаем от федералното правителство днес и върната след определен период от време t. Вземайки предвид кредитния риск, такава крива може да се използва за дисконтиране на паричните потоци от всякакви финансови активи и кредитополучатели. Обикновено кривата на доходността се нанася като графика на функция, която изразява зависимостта на спот ставките [2] от време.
Кредитният спред към кривата на доходност
Кривата на суверенната доходност може да служи като оценка на кредитния риск от заеми от федералното правителство. Естествено, кредитните рискове, свързани с недържавни банки и компании, да не говорим за физически лица (кредитополучатели), са по-високи от суверенния. При ипотечен кредит кредитният риск на частния кредитополучател се „намалява“ от ипотеката на имота. В този случай кредитните рискове на ипотекополучателите ще бъдат изразени като спред [3] до суверенната крива на доходност. Спредът изразява числено факта, че кредитополучателят е принуден да взема назаем повече от федералното правителство.
Базов кредитен спред
За да оцените и сравните различните ипотечни заеми, имате нужда от изходно ниво или критерий. За съжаление, руските ипотечни ценни книжа все още не са издадени и не се търгуват на пазара и няма надеждна информация за търговия в пулове от ипотечни заеми и ипотеки. В същото време Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране (AHML) работи на руския ипотечен пазар, който редовно изкупува ипотечни заеми в големи обеми. Обратното изкупуване на заеми, които отговарят на стандартите на AHML, се извършва по номиналната стойност. AHML стандартите са единственият документ, който може да се използва като ориентир при изчисляване на базовия кредитен спред за ипотечни заеми.
Тези стандарти бяха използвани, както следва. Например за оценка на ипотечни заеми със срок на падежа 10 години и K/Z стойност, равна на 80%, бяха използвани параметрите на подобен заем, издаден при условията на AHML. Използвайки числена процедура, към кривата на суверенната доходност беше прикрепен спред, при който ипотечният заем AHML трябва да се търгува по номинала. За всяка двойка параметри (срок на заема и срок на заема) [4] изчислена е стойността на базовия спред, който по същество изразява кредитния риск, свързан с ипотечни заеми със същия падеж и K/Z.
Разходните характеристики на ипотечните заеми на всички банки и други инициатори със сходна комбинация от параметри бяха изчислени със съответния базов спред.
Моделиране на лихвените проценти по държавни заеми
Стойността с плаващ лихвен процент за ипотечен заем се определя въз основа на определен пазарен финансов индекс. Изчисленията са използвали 3-месечния индекс MosPrime [пет] . Промяната на стойността на индекса в бъдеще е вид стохастичен (случаен) процес. Този процес не е независим. Тя трябва да бъде моделирана по такъв начин, че да отразява най-добре настоящата пазарна структура на лихвените проценти и кредитните рискове.