Инвестиции под наем Резюме на приложимите данъчни режими Как да изберем
Инвестирането в имоти под наем е важна цел за редица от нас. За съжаление реалната сложност на данъчното облагане на доходите, получени от експлоатацията на сградата, е източник на често преувеличени трудности.
Ето защо предлагам да предоставите обобщение на основните данъчни режими, приложими за инвестиции под наем. Очевидно можете да намерите всички тези подробни данъчни системи, представени в моята книга „Инвестиране в недвижими имоти“, издадена в началото на 2018 г. (и следователно в крак с последните данъчни закони).
Празен наем, обзаведен наем или парахотел: Три данъчни режима ... за три различни пазара ?
Това е първият въпрос, на който инвеститорът под наем ще трябва да намери отговор: Трябва ли сградата да се използва като празен наем или като обзаведен наем ?
Но внимавайте, отговорът на този важен въпрос не трябва да бъде фискален. Този избор между обзаведен наем и празен наем трябва да се направи въз основа на икономически фактори, специфични за пазара на недвижими имоти: Подходящ ли е моят имот за използване като обзаведен наем? Ще се съгласи ли искането (= наемателите) да не разполагат с лични мебели? Не са ли тези наематели, които ще бъдат по-малко стабилни и които биха искали да се движат по-често? В крайна сметка това не са предимствата на ограниченията при управлението на наемите ?
Този анализ на икономическата възможност за преминаване към обзаведен наем е от основно значение. Не данъчната система, която се счита за по-мека при обзаведените наеми, трябва да насочва избора ви.
Всеки, който желае да наеме обзаведено жилище, трябва да бъде особено бдителен при спазване на необходимите условия и по-специално по отношение на списъка с мебели, които трябва да обзавеждат жилището (вж. „Инструкции за използване при обзаведени наеми? Какви формалности трябва да се спазват?“).
Разграничението между обзаведени наеми и празни наеми обаче не е въпрос само на „пазара“ и качеството на наемателите. Изборът на обзаведен имот означава да изберете да облагате печалбите от имота под наем с данък върху дохода, в категорията на индустриалните и търговски печалби (BIC).
За разлика от празния наем, при който доходът се облага с данък върху дохода в категорията на доходите от собственост, печалбите от обзаведения наем се облагат с категория BIC. Този различен метод на данъчно облагане ще бъде в основата на по-нисък данък за оператора в обзаведен наем, който ще може да приспада такси (амортизация на сградата, нотариални такси, агентурни такси и др.), Които не могат да бъдат приспаднати за облаган доход в категорията доходи от собственост. (вижте "Обзаведени наеми, много благоприятен данъчен режим в сравнение с празни наеми! Симулатор").
Инвеститорите в недвижими имоти, които биха искали да професионализират своя подход, като предоставят допълнителни услуги на своите наематели, особено в контекста на обзаведен сезонен наем, ще могат да се възползват от данъчния режим за парахотели (вж. "Наеми на обзаведени или парахотели" ? Какви са разликите? Между тези два данъчни режима ”). Ако парахотелният режим изглежда по-неблагоприятен за данъчни цели от данъчния режим за обзаведени наеми, по-високата рентабилност, предоставяна от услугите и професионалната експлоатация на сградата, може да бъде източник на възможности.
Празен наем: Инвестирайте в нов или стар ?
Инвеститорът на празни имоти под наем може да избира между инвестиции в нови или стари. В зависимост от избора му той ще се възползва от различно данъчно облагане.
Още веднъж, изборът между нов или стар недвижим имот не трябва да се ръководи от данъчни съображения! Именно анализът на пазара на недвижими имоти ще направи възможно избора между празен наем в стария или в новия.
Всъщност пазарът на недвижими имоти претърпява значителни промени на фона на остаряване на недвижимите имоти, между значително увеличение на строителните стандарти в полза на енергийната трезвост и промени в употребата и очакванията на наемателите. Инвеститорът в недвижими имоти трябва да предвиди тези промени, за да успее в своята инвестиция в недвижими имоти, по принцип много дългосрочна инвестиция. По този начин, както подробно описваме в стратегическата ни статия за 2018 г., „Стратегия за инвестиране в недвижими имоти 2018: Остаряването на недвижимите имоти и твърде ниските кредитни ставки са източник на възможности,