Имот след раздяла Какво се случва с къщата след развода
Вечната любов и вашият дом, в който остарявате заедно, са мечтата на много двойки. Но реалността често е различна: Около всеки трети брак в Германия е разведен, средно след почти 15 години - това бяха около 166 000 развода през 2014 г. в Германия. Но въпреки че фактите говорят сами за себе си, повечето семейни двойки се държат така, сякаш тази мечта никога не би могла да се пръсне. Финансирането на недвижимите имоти обикновено се изчислява плътно и е съобразено с непокътнатите семейни отношения. Много малко хора вземат предвид възможността за раздяла и последиците от нея, в края на краищата е малко неромантично да се предвижда края на брака, преди той наистина да е започнал. Ако връзката се провали, повечето хора са неподготвени за някои въпроси: Какво трябва да се случи с общата къща или апартамент? Кой може да остане в него? Кой е отговорен за заема? И кой има право на активите от имота?
Бракът се счита законно като общност на печалби: „Капиталовите печалби трябва да се споделят между съпрузите, дори ако те се основават на неравностойни вноски и ползи от съпрузите“, обяснява Удо Фелингс, специалист по семейно право от Кьолн. В случай на развод активите и общите дългове, генерирани по време на брака, се разделят поравно между съпрузите според разпределението на печалбата - освен ако няма брачен договор. Ако двойката е купила имот по време на брака, това също се брои за актив в печалбата. Ако съпруг е притежавал къщата преди брака, тя се включва в стойността на неговото имущество по това време - това увеличение на стойността се включва в печалбата само ако имотът е станал по-ценен след брака.
„Ако някой от партньорите вложи активи в къщата, например от наследство, след разделянето има проблеми с въпроса как трябва да се разделят имуществото и останалите активи“, казва Völlings. Например, ако родителите добавят 100 000 евро, тогава според семейния адвокат е важно детето да може да се покаже да получи безвъзмездната помощ като привилегирован актив. Ако бракът се обърка, това е единственият начин да бъдете сигурни, че подаръкът в крайна сметка ще бъде от полза за вашето дете при изчисляване на печалбата. „Ако някой от партньорите инвестира значително повече от собствените си активи в имота още от самото начало, двойките трябва да потърсят съвет и в идеалния случай да подпишат предбрачно споразумение“, съветва Völlings. „Влюбените се отказват от договори. Но това е неразумно, след това се ядосвате. "
По-специално неженените двойки трябва да пазят финансови разписки
Лицето, подписало договора с банката, носи отговорност за жилищния заем. Ако семейните двойки купуват жилищни имоти заедно, и двамата обикновено са кредитополучатели, тъй като банката иска да осигури кредита чрез двама кредитополучатели. „Всяко физическо лице носи пълна отговорност за заеми, които са били подписани съвместно“, посочва адвокатът, независимо от ситуацията му с доходите. Имотът и къщата принадлежат на лицето, което е записано като собственик в поземления регистър. В случай на заети от собственици и финансирани от заеми имоти, двамата партньори обикновено могат да бъдат вписани в поземления регистър като собственици на половината от имота. Но дори и само един съдружник да е в поземления регистър, той не може самостоятелно да реши какво трябва да се случи с имота. Споделената къща често е най-ценният актив на семейството и според Гражданския кодекс човек може да се разпорежда с основни активи само със съгласието на съпруга.
Ако обаче неженени двойки, които са финансирали имот заедно, се разпаднат и само един от партньорите е в поземления регистър, другият може да си отиде с празни ръце. В спор, който беше договорен пред Федералния съд, заемът за къщи преминаваше само през партньора, тя също беше сама в поземления регистър. Тъй като месечните плащания на партньора по тяхната сметка не надвишават значително наема, който би трябвало да платят за сравнима жилищна площ, федералните съдии постановиха решение (Az. XII ZR 132/12) - въпреки че той имаше къщата в продължение на осем години се изплати дълго време. „Всеки трябва внимателно да пази касови бележки и документи, които в случай на съмнение да документират кой от собствените му активи е влязъл във финансирането на имота“, препоръчва Völlings. „Особено за неженени двойки има смисъл да нотариално заверяват кой колко е инвестирал и как ще бъде разделено имуществото в случай на раздяла.“
Но къщата не може да бъде разделена по средата като парична сума. Ето защо се доказаха по-специално две решения: Или съпрузите продават къщата и споделят печалбата, или единият от партньорите я запазва и плаща на другия. Най-доброто както за портфейла, така и за нервите ви е, когато се договорят какво трябва да стане с дома в бъдеще. „И двойките трябва да изяснят това възможно най-скоро след раздялата, дори преди да кандидатстват за развод“, съветва специалистът по семейно право. Тъй като без взаимно споразумение съдиите решават, те дори могат да инициират възбрана.
Най-лесният начин след разделянето вероятно е да се продаде къщата и да се разделят приходите - дори ако използваният имот на лоши места може да не постигне цената, която новата сграда някога е струвала. Продавачите трябва да се представят като хармонична двойка. Ако бъдещите клиенти разберат, това може да има отрицателно въздействие върху цената. Ако съвместното имущество принадлежи на бившата двойка по-малко от десет години и те сами не са живели в него, те трябва да платят спекулативен данък върху реализираната печалба (продажна цена минус разходи за придобиване и разходи за продажба като боядисване), който се основава на индивидуалната данъчна ставка. Ако в момента продажбата не е достатъчно доходна, къщата може алтернативно да бъде отдадена под наем на трети страни. За целта обаче бившата двойка трябва да се разбира толкова добре, че да може да изпълнява съвместните задачи като наемодатели като поддръжка и годишната сметка за комунални услуги.
Бъдете внимателни, ако се изнесете набързо
Ако някой иска да запази собствения си дом сам, той трябва да плати на останалите според пазарната стойност на имота и нотариално заверения дял от имота - но често няма достатъчно пари за него. Вместо да финансират веднага цялата сума, съпрузите могат да се договорят да удължат плащането на няколко годишни вноски. Тук другият получава иск за изпълнение, стига все още да не е получил изцяло своя дял от къщата. Ако единият партньор може да вдигне пълното обезщетение, той или тя ще презапише дела на другия. Двойките трябва да направят това, ако е възможно, преди окончателния развод, тъй като съпрузите не трябва да плащат данък върху прехвърлянето на недвижими имоти в размер на около пет процента от пазарната стойност (в зависимост от федералната държава), който се дължи при прехвърляне на собствеността.
Бившата двойка също трябва предварително да говори с банката. Защото ако къщата бъде прехвърлена на едноличен собственик, в банката липсва длъжник. След това някои институции изискват от вас да сключите нов договор за заем при различни условия - и наказание за предплащане за преждевременно прекратяване на старото споразумение.
На практика обаче единият партньор често остава сам в имота, въпреки че не може да плати на другия партньор в дългосрочен план - често човекът, който се грижи за децата и живее с тях. „По принцип обаче и двамата имат право да останат там“, пояснява правният експерт. Само ако партньор надхвърли границите на подходящо съжителство, например стане насилствен, съдиите могат да го изгонят от апартамента. Често мъжете по-специално допускат тактическа грешка да се изнесат набързо, ако ситуацията у дома стане непоносима по време на раздялата. „Всеки, който накрая се изнесе от имота, тоест взе мебелите и личните вещи със себе си, наеме подходящо голям апартамент и предаде ключовете си, губи правото си на ползване“, предупреждава Völlings. - Дори и да е едноличен собственик. Това означава, че той може да се върне само със съгласието на другия човек. ”Ето защо семейният адвокат съветва да се потърси правен съвет, преди да се изнесе. Всеки, който изчисти полето, трябва да се договори писмено с партньора за правото да може да се върне след една година, въпреки че се изнесе, ако двойката не е постигнала споразумение дотогава.
Търгът с възбрана винаги е възможно най-лошото решение
Ако единият от тях не може да плати на другия и все още живее в имота, той обикновено трябва сам да поеме допълнителните разходи. И двамата съдружници трябва да продължат да плащат вноските по кредита и данъка върху имуществото в съответствие със собствения си дял, определен в поземления регистър - независимо дали единият печели значително повече от другия. В замяна партньорът, който се изселва, има право на обезщетение за ползване: „Съдилищата казват, че собственикът на жилище се възползва финансово от това, че не трябва да плаща наем“, казва адвокатът. „Следователно той трябва да компенсира другото лице за факта, че може да използва собствеността сам.“ Ако резидентът получава издръжка, той може да се откаже от част от издръжката, вместо да плаща обезщетение за ползване. След първата година на разделяне размерът на компенсацията за ползване се основава на половината от местния наем за използвания имот.
Ако партньорът е длъжен да плаща издръжка за децата заедно, вноската по кредита първо се приспада от нетната заплата и издръжката се основава на това, което от своя страна намалява плащанията за децата. След развода ползата от разделяне на съпруга вече не се прилага. Основният издръжник сега трябва да плаща вноските по кредита и издръжката от по-нисък нетен доход. За него става все по-трудно да изплаща вноските по кредита в допълнение към издръжката и разходите за второ домакинство - много от тях най-късно стигат до ръба на несъстоятелността и в крайна сметка продават.
Малко двойки остават в една къща въпреки раздялата, за да могат да я запазят финансово. Но за тези, които са изправени пред развод, опцията за плосък дял на семейна двойка може да бъде проблематична - особено ако само един партньор иска развод. Защото, за да се разведете, трябва да документирате волята си да се разделите, т.е.живейте отделно от леглото и масата, пазарувайте сами. Семейна вечеря заедно, готвене заедно, седене пред телевизора - нежеланият партньор може да повдигне всичко това по-късно, за да предотврати развода. Това решение е юридически ясно само ако имотът може да бъде разделен на два апартамента, разведените лица записват това в нотариално заверена декларация за делба и всеки съдружник е вписан в поземления регистър като собственик на апартамент. Самите апартаменти могат да бъдат обитавани, наемани или продавани.
Продажбата на къщата за развод обикновено е най-лошият и най-нерентабилен вариант. Тъй като съдът може да нареди търга за разделяне дори против волята на един от двамата собственици, той често предлага последната възможност да преобразува неделими недвижими имоти в делими пари, особено за свадени двойки. В търга за възбрана оценител определя стойността на имота и използва това, за да определи долна граница за офертата за участие, която често е 30 процента под пазарната стойност. Ако се приеме оферта, която е дори под цената на придобиване, бившите собственици остават с дългове, които те трябва да споделят помежду си. Има и разходи, например за съда и оценителя. "Поради повишаването на цените на недвижимите имоти в момента бившите съпрузи са по-малко склонни да напуснат търга на дивизията с дългове", казва Völlings. "Обикновено те все още могат да реализират печалба с имота."
Бележка на редактора: Противно на първоначално написаното в текста, двойка трябва да плаща данък върху спекулацията върху печалбата от продажбата на имуществото, което споделя, само ако не са живели в него сами. Ако го използвате сами, той остава освободен от данъци. Извиняваме се за неточността.