18 грешки в строителството на къщи, които германците сами съсипват - FOCUS Online
И накрая да построят собствена къща: За да реализират тази мечта, много германци поемат голям риск. Често без да го знае.
Статистиката на Института за строителни изследвания (IFB) показва, че мечтите могат бързо да се превърнат в кошмар. Съответно, всяка втора нова сграда в еднофамилни и многофамилни къщи има строителни дефекти. Средният размер на щетите е бил почти 67 000 евро.
Проблемът: Всеки, който купува къща, най-вече е задлъжнял за нея и е изчислил разходите си много трудно. Ако внезапно се добави непредвидена голяма сума, заплашва финансова разруха.
Спестяването на всяка цена е фатално
Адвокати, архитекти, експерти - голяма част от разходите при изграждането на къща отива за експерти. Ще спестя това, мислят много хора. Но достатъчно често изстрелът се връща. Защото проектът за сграда всъщност винаги е сложен въпрос - както от техническа, така и от правна гледна точка. И ако не обърнете внимание, в крайна сметка плащате допълнително.
Особено застрашени са „хората, които имат доверие в себе си, защото например са направили много успешна кариера“, предупреждава строителният експерт Питър Бърк от потребителския център до „Шпигел“. Академиците и мениджърите често са сред тях. „Те успяват много, така че стават нахакани“, казва Бърк.
Отново и отново той трябва да наблюдава как строителите потъват в разруха с начинаещи грешки. Консултантският център за потребители иска да предотврати това с подходящи ръководства. „Шпигелът“ е събрал 18 особено фатални капана. За какво да внимавам.
1. Да проверите договорите от независим адвокат
Законът за строителството е сложен - и не е важен само дребният шрифт. „95 процента от хората смятат, че тъй като вече са подписали договор за наем или трудов договор, имат опит с договори“, предупреждава Бърк.
Достатъчно често дяволът е в детайлите или се крие зад безобидни думи. От началото на 2018 г. има ново договорно право за строителство на потребители, но и това има очевидни пропуски. Следователно все още важи следното: В строителния сектор често само адвокатите могат да идентифицират много потенциално проблемни клаузи.
Определено трябва да проверите договорите си за покупка и строителство от независим адвокат.
2. Направете задълбочено проучване на почвата преди покупката
Ако разгледате отблизо структурата на строителната площадка, преди да купите, можете да си спестите неприятни и скъпи изненади по-късно. Например замърсени места, причинени от отломки от по-ранни сгради или глинеста земя, където дъждовната вода не се оттича добре, първоначално не се виждат. Всеки, който не запечата правилно тук и забрави дренажната конструкция, ще трябва да инвестира в мазето по-късно. Според "Шпигел" това може да струва до 60 000 евро.
Изчерпателният доклад, от друга страна, струва само до 2500 евро.
Купуване, наемане или изграждане? (Дисплей)
3. Изяснете предварително договорно допълнителни строителни разходи
Договорите за разработчици могат да съдържат ограничението, че само „нормална сума“ на спомагателните строителни разходи са включени във фиксираната цена. Това е опасно. Защото, ако се окаже, че - например, изкопът на строителната яма може да не бъде разпределен върху имота по предназначение, клиентът трябва да намери алтернатива - и да го финансира: самосвал например и евентуално депото. Разходите за изхвърляне на еднофамилна къща могат бързо да достигнат до 10 000 евро.
4. Намерете опитен архитект
Ако архитект придружава строителен проект във всички фази, той ще издава фактури за 10 до 15 процента от общите разходи за строителство. С бюджет за строителство от 250 000 евро, това лесно може да бъде 30 000 евро или повече. Парите, които са добре инвестирани: архитектът е важен съюзник на клиента. Работата му в строителството по никакъв начин не се ограничава до изготвянето на плановете на сградата. „От юридическа гледна точка архитектът има ролята на независим управител от страна на клиента“, обяснява строителният консултант Бърк. Архитектът
- поема управлението на строителството,
- контролира занаятчиите, чието изпълнение той може да оцени по-добре от неспециалист,
- проверява входящите фактури и ги съкращава, ако е необходимо, и
- следи за ограниченията на бюджета.
От друга страна, тези, които сами поемат управлението на строителството, си правят играчка на измамни майстори, които например удвояват сметките си за услуги, без да можете да го разпознаете.
Как да разпозная добър архитект? „Не е необходим някой, който да ви изнася съмнителни лекции и да ви показва цветни снимки, трябва някой с опит, който също може да слуша“, съветва Бърк. да попитате архитектите за референтни клиенти - и след това да ги попитате за техния опит.
Внимание: Направете ясен и писмен запис на договореното по отношение на обхвата, периода и разходите. В противен случай неточните, устни искания могат да се тълкуват като въвеждане в експлоатация и да доведат до фактура за такса.
5. Стойте далеч от недекларираната работа
Данъците и налозите, които търговците трябва да вземат предвид в своите сметки, увеличават изключително много разходите за всеки строителен проект. Въпреки това официалният маршрут си заслужава - особено от съображения за гаранция. Тъй като ако строителни дефекти възникнат след завършване, можете да използвате фактурите, за да докажете кой точно е отговорен за грешката.
Между другото, това се отнася и за обширна вътрешна работа: преценете внимателно дали наистина си струва да се откажете от гаранцията.
6. Не се страхувайте от конфликт
Подгответе се за разгорещени спорове, докато се впускате сами в индустрията за недвижими имоти. Има много потенциал за конфликт: офиси, архитекти, банки, строителни компании и занаятчии - всеки иска да има думата и да печели пари. Не става въпрос само за много пари, но в крайна сметка винаги за вашето имущество и правата ви. Така че, когато се съмнявате, вие сте най-слабият.
„Строителите трябва да могат да структурират и да вземат решения - и да се справят със ситуации на натиск“, предупреждава Бърк. В противен случай рискувате да се забиете в руини, да останете без финанси или дори да ви бъде забранено да използвате къщата за жилищни цели.
От съществено значение е да подписвате само това, което напълно разбирате и сте проверили от експерт. И когато се съмнявате, е по-добре да пропуснете подписването на договор за продажба.
Искаш ли правото си? Моля, преминете този път през джунглата на абзаците! В това PDF брошура FOCUS показва водещите германски адвокати и търговски адвокатски кантори през 2020 г.
7. Ясно си кажете: Изграждането на къща натоварва всяка връзка
Преди да осъществите мечтата си да притежавате дом, трябва интензивно да обсъдите с партньора си дали и двамата наистина искат едно и също. Изграждането на къща често е по-важно за едната страна, отколкото за другата. „Истината е: Едва ли някой наистина иска да строи“, предупреждава строителният експерт Бърк. "Повечето хора просто искат да живеят."
Ако тогава възникнат непредвидени проблеми, се получава експлозивна смес, която често води до отделяне - с катастрофални последици и за сградата. Тъй като една къща обикновено е твърде голяма само за един човек и не може да бъде финансирана. Затова потърсете помощ навреме. Някои терапевти на двойки дори са се специализирали изцяло в изграждането на проблеми. Понякога добър приятел е достатъчен.
8. Бъдете особено щателни по време на инспекцията на сградата
Ако смятате, че сте стигнали до най-лошото, на вашата строителна площадка все още има много подводни камъни и евентуално развалени неща. Следователно приемането на сгради е особено важно: Дефектите, които са известни към този момент, трябва да бъдат изброени в доклада за приемане. След това занаятчиите и изпълнителите трябва да ги поправят или да намалят цената.
За всички дефекти, които лесно бихте могли да разпознаете по време на приемането или за които дори сте наясно, ще загубите гаранционните си претенции, ако не са записани в протокола. Освен това тежестта на доказване обикновено се обръща с приемането. Това означава: Отсега нататък трябва да доказвате, че това е дефект, за който не носите отговорност.
Затова не позволявайте да бъдете подложени на какъвто и да било натиск. Докладът за приемане може лесно да бъде с дължина от 20 до 30 страници, дори за еднофамилна къща. Отделете необходимото време и погледнете внимателно навсякъде. Ако се съмнявате, анулирайте приемането и си уговорете нова среща.
Можете също така да изключите отделни точки от приемането и да запишете писмено, че определена сума ще бъде запазена, докато предприемачът не докаже, че няма дефекти. Можете да задържите сума до два пъти сумата, необходима за премахването.
Най-доброто нещо е да наемете строителен експерт, с когото извършвате предварителна проверка няколко дни преди реалното приемане. Това обикновено струва няколкостотин евро. Но експертът разпознава дефекти, които нетренираното око може лесно да пропусне и може да помогне за ясно формулиране на оплакванията.
Опасност: Бъдете нащрек, ако изпълнителят идва с готов протокол, в който трябва само да отбележите съответното поле. Дори добрите адвокати вече не могат да ви помогнат в съда, ако възникне спор поради недостатъци.
9. Вземете няколко предложения за финансиране и сравнете
Когато търсите финансиране за недвижими имоти, винаги си струва да разгледате „банковия съветник“ на вашата домашна банка като продавач - и да получите сравнителни оферти. Финансиращи брокери като Dr. Klein, Interhyp или Planethyp. Сравнявате текущите оферти за лихвени проценти от няколкостотин банки, включително спестовни банки, Volksbanks или дъщерното дружество на Postbank DSL. Исканията за сравнение не са обвързващи и безплатни за клиента. В случай на сделка банките плащат комисионна за посредничеството.
Поради това е най-добре да изпращате запитвания и до тримата наведнъж - особено след като офертите варират. Много лихвени проценти могат лесно да бъдат с до 0,5 процента под най-доброто предложение от вашата домашна банка. Например при обем на заема от 300 000 евро това води до спестяване на лихви от 1500 евро само за първата година.
10. Прекарайте разработчика на вашия имот през неговите стъпки
Трябва да бъдете особено внимателни с разработчиците. Тъй като не всеки разработчик на имоти има представа за изграждането - той дори не се нуждае от него. Тъй като съответният параграф 34 в GewO не изисква никакви специални технически или специализирани познания. На практика всеки, който може да представи удостоверение за полицейско разрешение без вписване и регистрация на бизнес, може да действа като предприемач на имоти.
Ето защо строителният експерт Бърк съветва „да разгледате внимателно с кого си имате работа“, преди да подпишете договор. Може просто да е посредник, който предава поръчки на някой подизпълнител. Дори във времена на пълни поръчки, фалитите на предприемачи продължават да се връщат.
Това е особено досадно за строителите, тъй като в Германия няма правна защита срещу несъстоятелност на инвеститорите. Дори ако друга компания може да се намеси, ако най-лошото се окаже най-лошото, трябва да очаквате замръзване на строителството, забавяне и по-големи разходи.
11. Разгледайте строителната площадка и направете снимки
С всяко посещение на строителната площадка вие получавате важна информация за напредъка на работата. Ако се покажете на строителната площадка с няколко сандвича, вероятно ще научите повече за вашата строителна площадка след няколко минути малка пауза, отколкото от часове на размисъл над строителните планове. Освен това ангажираният строител е сигнал за всеки строителен работник да се придържа.
Можете също да документирате работата със снимки. Това ви улеснява да идентифицирате причината и причинителя, когато възникне повреда.
12. Проверете всяка фактура и поддържайте преглед на разходите
Преди да платите фактура, проверете дали въпросната работа съвпада с работата, която сте подписали. Не е необичайно тази работа да бъде таксувана многократно или твърде много материали да бъдат таксувани.
За да се поддържат допълнителни разходи под контрол, препоръчително е да се водят точни записи: За всеки елемент отбележете сумата, с която той надвишава първоначалното изчисление. Така че можете да опитате да възстановите преразхода на други места.
13. Имате достатъчно бюджет за неочаквани проблеми
Въпреки това в процеса на строителството могат да възникнат проблеми, които дори не сте могли да предвидите в началото на вашето планиране. За такива случаи се изисква буфер - който не трябва да е прекалено стегнат. „5000 евро не са нищо при строителството, а 10 000 евро се достигат много бързо“, предупреждава строителният експерт Бърк.
Съвет: Най-добре е да планирате с два бюджета: един без резерви за безопасност и един с. Кажете на вашия архитект за първия. Пазите втория за себе си.
14. Разчитайте на съседите си - и рискът от изграждане замръзва
Повече от 40 процента от германските домакинства вече са се борили със съседите си. Това е особено сложно във фазата на строителство. Защото, ако нещо не подхожда на вашия съсед и той наложи замразяване на строителството, това не само нарушава вашето планиране, но и графика на вашите майстори. Те все още искат парите си. Освен това може да се наложи да останете в стария си апартамент много по-дълго - и да платите първите вноски от вашия жилищен заем.
15. Имайте пари под ръка за заместващо оборудване
Крадците не само проникват в готови апартаменти и къщи, но и отново и отново грабят строителни обекти. Тогава застраховката може да се намеси. За да минимизирате закъсненията обаче, първо трябва сами да авансирате парите и да се уговорите за замяна.
16. План "отдолу нагоре"
Когато планирате бюджета за дома си, винаги трябва да се прилага следното правило: осигуряването на обитаемост има приоритет пред лукса. Можете да се справите без комфорт при спешни случаи, но не и с обитаемост. А ремонтът на мухлясало мазе след това вероятно ще бъде значително по-скъп от инсталирането на сауна, когато в крайна сметка все още има достатъчно пари.
17. Проверете официалния план за зониране
От официалния устройствен план можете да разберете дали вашият строителен проект е наистина осъществим за имота, който искате да закупите. Уверете се, че сте отделили достатъчно време и професионална помощ, преди да подпишете договор за продажба.
Трябва също така да се уверите, че имотът е напълно развит. Тъй като земните работи са изключително скъпи: полагането на 30 метра електричество, газ или вода може лесно да струва няколко десетки хиляди евро.
18. Отделете достатъчно време за планиране, преди да започнете строителството
Ако оставите достатъчно време за фазата преди началото на строителството да включи всички ваши желания в планирането, вие не само спестявате неприятности, но и много пари. Тъй като последващите заявки за промяна могат да бъдат скъпи. Дори привидно малки промени могат да доведат до верига от проблеми. Защото не само архитектът трябва да преразгледа плановете си. Може да се наложи и строителният инженер да работи отново, майсторите така или иначе.