Законът за наемането не трябва да бъде спор при предаване на апартамента

Дори ако отношенията за отдаване под наем на апартамент протичат гладко от години - понякога се поддържат почти приятелски отношения - събитие може да втвърди светкавично фронтовете между договарящите се страни: а именно предаването на апартамента след края на отношенията под наем. Така се случва тук z. Б. за въпроси относно козметични ремонти, евентуални дефекти и депозит за редовни дискусии. Но на какво трябва да обърнат особено внимание наемателите и наемодателите при връщане на апартамент?

връщане на обекта под наем

Ако лизингът е приключил, наемателят е длъжен да върне наетия имот в съответствие с раздел 546 I от Германския граждански кодекс (BGB). Въпреки това не е достатъчно просто да се откажете от апартамента, т.е.да го напуснете. Допълнително изискване е наемателят

всички мебели, които му принадлежат, обикновено се отстраняват от стаите и собствените му структурни промени се обръщат,
евентуални повреди, които не могат да бъдат проследени до нормално износване,
извършва ефективно договорените козметични ремонти и
връща на наемодателя всички ключове, които са му били предадени при нанасяне, напр. Б. Ключове от къща, апартамент и изба.

Между другото, същото важи и съгласно § 546 II BGB, ако наемателят е дал сублинд на апартамента.

Обзавеждане на наемодателя

От значение е, че наемодателят си възвръща пълната собственост върху имота си, когато апартаментът бъде приет. Това включва, наред с други неща, всички мебели и други предмети, които са били предоставени на наемателя при настаняване - дори ако той не ги е използвал. Така бяха и z. Например, ако вратите са премахнати и поставени в мазето, наемателят трябва да постави вратите отново, преди да се изнесе. Ако, от друга страна, той ги е изхвърлил след нанасяне, той трябва да закупи и монтира нови врати за своя сметка при изнасяне.

Демонтаж? Не винаги

Понякога наемателите правят промени в помещенията, които могат да бъдат отменени само със значителни усилия, напр. Б. пробив в стена или дори увеличаване на жилищната стойност и по този начин може да бъде полезен за отдаване под наем, z. Б. инсталирането на електрически ролетни щори. Наемателят трябва да потърси своевременно дискусия с наемодателя. Възможно е да се постигнат споразумения, че демонтирането или премахването на определени предмети не е необходимо и наемателят дори получава обезщетение, вж. § 552 BGB. Ако наемодателят не иска да запази въпросните обекти/модификации, наемателят трябва да отмени направените от него промени или да премахне обектите. Това може да е различно, ако наемодателят все пак иска да преобразува апартамента - скъпо демонтиране от наемателя вече не би трябвало да е необходимо.

Вградена кухня на наемателя

Друг практически въпрос е какво се случва с (изработена по поръчка) оборудвана кухня, ако наемателят не може или не иска да я вкара в новия апартамент. Решението често е да продадете на следващия наемател. Тъй като наемателят действително трябва да предаде апартамента освободен, наемодателят трябва да бъде информиран своевременно - т.е. преди датата на предаване - че следващият наемател би искал да поеме кухнята и че следователно той ще остане в апартамента, когато бъде предаден. Наемателят също трябва да може да представи съответния договор за продажба като доказателство за продажба.

Какво да направите, ако ключ е загубен?

Отново и отново се случва наемател да не върне част от ключовете, които са получили при предаване на апартамента. Ако ключът е умишлено задържан или ако е загубен, наемодателят може напълно да замени заключващата система за сметка на наемателя, ако съществува риск загубеният ключ да бъде злоупотребен. Такъв би бил случаят, например, ако според наемателя ключът се изгуби в средата на оживен район на голям град и следователно е много голяма вероятността той да бъде използван от „нечестен откривател“, за да получи незаконен достъп до къщата.

Освен ако в договора не е уговорено друго, апартаментът трябва да бъде върнат в състоянието, в което наемателят го е получил при нанасяне. Тук обаче не трябва да се вземат предвид нормалните признаци на износване, напр. Б. Точки за натиск в килима след поставяне на мебели В крайна сметка, ако даден елемент се използва редовно, е нормално той да се износва в даден момент.

Освен това апартаментът не трябва да се връща в мръсно състояние. По правило обаче тук се изисква само почистено състояние - всички груби замърсявания трябва да бъдат премахнати, вж. z. Б. Окръжен съд (AG) Дюселдорф, решение v. 18.08.2011 г., Реф.: 50 C 3305/11.

Винаги е препоръчително да се документира състоянието на апартамента, например чрез запазване на приемо-предавателен протокол, който страните по договора за наем в крайна сметка одобряват с подписа си. Държавата обаче може да бъде документирана и по различен начин. Например, снимки на апартамента могат да бъдат направени на датата на предаване.

Време на връщане на апартамента

Съгласно § 546 I BGB, апартаментът се връща в последния ден от периода на наема. Това е различно, ако задължението за връщане пада в събота, неделя или официален празник - в този случай апартаментът трябва да бъде предаден само на следващия работен ден. Например, ако предаването на апартамента трябва да се извърши на 3 октомври. датата на връщане се отлага за следващия работен ден, тъй като на 03.10. празнува се денят на германското единство.

Отказ на връщане от наемодателя?

Ако наемодателят откаже да вземе обратно апартамента, например като не вземе ключовете, това има фатални последици за наемодателя. Тогава той не може да иска обезщетение за използване съгласно § 546a BGB поради късно връщане от бившия му наемател, вж. напр. Регионален съд (LG) Бон, решение v. 05.06.2014, Az.: 6 S 173/13. Прилага се обаче нещо друго, ако наемодателят разполага с ключовете в неподходящо време, напр. Б. посред нощ и премина без предупреждение.

Между другото: Правото на обезщетение за ползване също не се прилага, ако връщането е отказано, тъй като наемателят твърди, че не е върнал всички ключове или апартамента в дължимото състояние. Б. някои от мебелите му все още са в апартамента, т.нар. Лошо представяне. По-скоро апартаментът трябва да бъде върнат - наемодателят обаче може да предяви искове за обезщетение, ако е необходимо. За да може да z. Б. Искайте обезщетение за всички разходи за ремонт или обезщетение за пропуснати доходи от наем, тъй като апартаментът е за времето на отстраняване на мебелите или дефектите или подобно. не може да бъде позволено повторно.

Възможно е ранно изселване?

Наемателите имат право да използват наетия имот, а не задължение да го използват. Това означава, че обикновено можете да върнете апартамента преди законоустановеното време. Другото се прилага, ако наемодателят има особен интерес към наемателя, който използва апартамента. Трябва също така да се отбележи, че наемът трябва да продължи да се изплаща до уговорената дата на прекратяване, дори ако наемателят се изнесе по-рано, освен ако наемодателят вече е намерил или приел нов наемател, който може да се премести в помещенията по-рано.

Козметични ремонти

По време на предаването на апартамент винаги има спор дали наемателят е бил длъжен да (окончателен) ремонт или не. Поради това през последните години бяха взети редица съответни решения по въпроса за козметичните ремонти, които обикновено са по-удобни за наемателите. Така е напр. Б. Не е разрешено да налагат по договор окончателен ремонт на наемателя независимо от срока на наема и нуждите от ремонт. Освен това в договорите за наем не са разрешени клаузи, според които наемателят трябва да извършва козметични ремонти съгласно строги срокове.

Ако искате да научите повече за козметичните ремонти, прочетете нашите правни съвети

Изплащане на депозит след изнасяне?

Ако наемателят е предоставил депозит под формата на депозит, той трябва да бъде изплатен на наемателя след края на наема, включително лихви. Наемодателят обаче може да удържи поне част от депозита за определен период на проверка - дори ако предаването на апартамента е извършено отдавна. И накрая, трябва да му се даде възможност да провери дали все още има право на искове срещу наемателя от наемателя, например поради повреда на апартамента или поради допълнителни вземания, които произтичат само от сметката за комунални услуги. Тестовият период варира в зависимост от конкретния случай - обаче на наемодателя обикновено се предоставя период от около шест месеца от края на договора за наем.

Прочетете следните правни съвети по въпроса за гаранцията:

Заключение: Споровете при предаване на апартамента могат да бъдат избегнати - но трябва да държите очите си отворени при сключване на договора за наем, за да избегнете по-късни спорове, напр. Б. поради неефективни клаузи в договора, за да се избегне и да може да се изнесе от стария апартамент и да се премести в новите четири стени възможно най-без стрес.