Това е опитът, а не софтуерът
Изискват се и експертни мнения при продажба на логистични имоти като този на инструментариума Hella.
Изображение: Engel & Völkers
Оценките на недвижими имоти са все по-търсени. Клиентът на недвижими имоти се нуждае от тях за финансиране. Банката работи с нея, за да оцени своите заеми и всяка компания, която публикува годишни баланси и притежава недвижими имоти, също трябва да предостави оценка за това. Но кой може да даде такова мнение? Агентът? Оценителят? Какво обучение се изисква за това и каква е отговорността за тази оценка? Поглед върху оценката.
Те се наричат ST-Xenn и K.IM, Basic и Market-Value. Lora е стандартна за германските банки, докато системата Argus, базирана на паричния поток, е търсена в международен план. „Някои експерти имат до пет програми в офиса, защото всеки клиент използва различен продукт“, разкрива Стефен Шрьодер. Той е публично заклет експерт и като оценител му е поверено всеки ден да оценява жилищни и логистични недвижими имоти, търговски, търговски и офис сгради.
Няма начин глупостите да станат истина
„Софтуерът обаче е съгласен с Фалк Шоленбергер, управляващ партньор в NAI apollo за оценка и проучване,„ не казва нищо за качеството на крайната оценка. “ Казано по-драстично: „Там, където се въвеждат глупости, не може да излезе никаква истина“, така Schollenberger описва проблема по име. В крайна сметка не използваната програма помага на оценителя да представи съгласувана оценка на собствеността, а задълбоченото обучение и преди всичко собствения си опит. Той също се нуждае от тях, тъй като носи отговорност за своите изявления до 30 години.
Съответно, повечето прегледи на брокери не са реални отзиви, а оценки, които те правят въз основа на своя опит на пазара. "Тази най-проста форма на оценка често се прави в нашата къща от опитни служители, които познават много добре съответната област и портфолиото от имоти там и също са разгледали имота. В първата стъпка това често е дори безплатно", обяснява Александър Ламперт, управляващ директор на Engel & Völkers Commercial Hamburg.
Мнението, което брокерът дава на клиента като част от нормалния процес на продажба, е малко по-основателно. Обикновено се съхранява с обекти за сравнение, но не се основава на процедурите на наредбата за разследване. От друга страна, докладите, че исканията на банка за финансиране например са правно обвързващи и трябва да бъдат издадени от обучени експерти или оценители. Трябва да картографирате регламента за оценка и оценителят може да носи отговорност за тях. Оценките, които се изготвят в контекста на IPO, са още по-отговорни, тъй като тук експертът по издаване отговаря на всеки, който се абонира за този дял. Отчетите се изискват и за годишните отчети на различни компании, тъй като те могат да се използват за изчисляване на загубата или печалбата от стойността на собствеността, държана в портфейла.
Да, но опитът е перфектен
Всеки, който може да свърши такава работа като оценител, поне в момента се справя добре в бизнеса. С оглед на процъфтяващия пазар на недвижими имоти поръчките текат и обещават редовен висок доход. Но бизнесът не е достъпен за всички. Експертите, на които е разрешено да подават доклади, трябва да преминат обучение. Това обикновено завършва с фактическа и техническа проверка от IHK. Членството в международната кралска институция на оторизираните геодезисти (RICS) се изисква по-специално от международни клиенти и компетентността на кандидата също се проверява тук при влизане. Така нареченият HypZert от своя страна е сертификат, който се приема от акредитирани учебни центрове, а също така е възможно обучение чрез университетско обучение.
„Има много различни изисквания за професионална принадлежност - разкрива Шрьодер, - но това, което е сигурно, е, че експертът трябва да има мултидисциплинарни знания.“ В допълнение към специализираното обучение ежедневната работа по оценяване е съществена предпоставка за качеството на работата. Съответно много сертификати изискват пет до седем години професионален опит. Оценителят обаче трябва първо да придобие това.
От само себе си се разбира, че се отплаща, когато някой като Фалк Шоленбергер има задълбочен опит. Schollenberger се занимава с оценка от 15 години. Преди да се присъедини към NAI apollo оценка и изследвания, той е бил с Jones Lang LaSalle и преди това с Dr. Lübke активен. По това време последната е една от първите компании, които оценяват жилищата. В резултат на това Schollenberger също беше част от екипа на Jones Lang LaSalle, който представи за първи път оценката на жилищата там. „Животът и бизнесът са по същество два различни свята на оценяване“, казва той. Разбира се, и в двата случая трябва да проверите много подробности, да разгледате поземления регистър, да преобърнете картите на имотите и разбира се да огледате имота.
Но в случай на търговски сгради, пет или десетгодишният наем във връзка с вероятността за отдаване под наем играе роля при оценката на действителната стойност на сградата. Освен това има входна зона, която определя първото впечатление за съоръжението както в търговския, така и в жилищния сектор. В жилищния сектор има редица други фактори, които определят крайната стойност на имота. Наемателят може практически всеки ден да решава дали иска да се изнесе. Съществуват и редица меки фактори като етажния план на апартамента или структурата на наемателя. „Всеки, който някога е живял в къща, в която съсед обича да купонясва през нощта, знае колко важна е тази структура“, смее се Шоленбергер. Наличието или отсъствието на балкон също може да бъде решаващо за повторно отдаване под наем.
Малък апартамент, който може да побере само един човек, може да се наеме и без балкон. Защото сингълът просто се изнася, когато е намерил партньор, с когото би искал да се премести. Голям апартамент без балкон, от друга страна, трудно може да бъде нает. Защото обикновено се обитава от семейства, които естествено мислят дългосрочно. В селските райони, от друга страна, апартаментите над 100 м2 жилищна площ нямат пазар, защото тук къщи с такъв размер са по-търсени. В къщи без асансьор най-горните апартаменти са по-евтини от тези в къщи с асансьор. "Това е така нареченият бонус за катерене", продължава с усмивка специалистът по недвижими имоти, "всеки, който някога е влачил резервоар за вода до последния етаж, ще го оцени."
Никой софтуер не може да оцени всички тези тънкости. Това е просто средство за предаване на мислите на оценителя. Ето защо опитът и знанията на тези специалисти на съответния пазар са незаменим инструмент за висококачествена оценка. „Добрият стар Excel често се използва като помощно средство, с което могат да се въведат много данни, които иначе биха били загубени“, обяснява Schollenberger.
Всички предположения искат да бъдат оповестени
Защото наистина добрата оценка на собствеността трябва да разкрие всички предположения. То трябва да покаже как оценителят стига до своя резултат и също да обосновава това. Причината за това е например липсата на балкон при оценяване на жилищната площ, докато в сектора на търговията на дребно обаче съществува пряка конкуренция на същото място.
Съответно експертният доклад се състои от три компонента. Част първа описва свойството, което оценителят е посетил на референтната дата. Той е описан и често документиран в приложението със снимки, извлечение от поземлен регистър и др. „Референтната дата за доклада е важна, тъй като в зависимост от пазарната тенденция имотът може да постигне съвсем различна цена само след една година“, обяснява Шрьодер. Това е последвано от картографиране на пазара и адаптиране на имота в неговите имоти към този пазар. В този контекст приходите и материалната стойност, както и сравнителната стойност на имота трябва да бъдат посочени в съответствие с наредбата за разследване. Съответните модели и изчисления, както и деривации на стойности могат да бъдат намерени тук. Резултатът е ясната оценка на самия имот, разбира се в комбинация с допълнителната информация, която съответният оценител е събрал във връзка с оценката.
Разходите за това се различават в зависимост от различния обхват на докладите. В миналото за фактуриране се използваше HOAI, сега цените се договарят свободно. Тъй като обаче оценителите носят отговорност за своите доклади, те също трябва да включат подходяща застраховка в изчислението си и това може да бъде много високо.
И така, струва ли си да влезете в оценителния бизнес като брокер? Е, този клон на пазара със сигурност не е подходящ като кратък допълнителен бизнес, макар и само поради застрахователните суми и необходимото обучение. Това, което е сигурно обаче, е, че добрите оценители умеят да правят бизнес в тази страна. „Не знам за летен спад“, усмихва се Шоленбергер.