Основни грешки на собствениците при продажба на апартаменти - Квадратни метра
Купувачите вече не търсят апартаменти. Днес продавачите търсят купувачи. Пазарните реалности са следните: обемът на предлагането подновява исторически рекорд всяка седмица, а периодът на експозиция започва да надвишава шест месеца. Ако обаче се допуснат грешки по време на продажбата на апартамент по време на криза, апартаментът може да „виси“ в продажба за още по-дълъг период.
Продажбата на апартамент в криза, когато вторичният пазар на жилища си струва, трябва да бъде умела. Почти всички вторични продавачи на имоти обаче правят грешки, твърдят брокерите.
Грешка # 1. Опитвате се да продавате на надценена цена
Тази грешка днес се нарича ключова и фатална. Въпросът е, че продавачите нямат време да следват пазара. През пролетта на 2015 г. цените на вторичните жилища започнаха да показват спад. Според UPN, всяка седмица вторичните жилища в Екатеринбург губят цената си с 0,2%. Оказва се, че седмичен едностаен апартамент става по-евтин с 6000 рубли, три рубли - с 10 000 рубли. По този начин, при средна експозиция от 6,5 месеца, апартаментът ще загуби 250 000 рубли в цената. И това е само при условие, че темпът на спад на цените не се ускорява.
Надценяването на апартамент днес и коригирането му, когато клиентите реагират, е стратегическа грешка. При променените условия ще отнеме не една или две седмици, за да се изчакат първите отговори, а един месец. Продавачът ще може да се увери, че цената е надценена само когато пазарната цена на обекта падне с повече от 40 хиляди рубли.
Има още едно обстоятелство. Купувачите обръщат внимание на периода, в който апартаментът се продава. Ако апартаментът не се продава за дълъг период, тогава има подозрения, че е неликвиден или апартаментът има правни проблеми.
Грешка # 2. Отказ да се даде отстъпка или да се предостави бонус
Днес купувачът трябва да се интересува от нещо. Собственикът на апартамента трябва да се конкурира с 11 400 други продавачи.
Грешка номер 3. Търсете занижаване на стойността на обекта в договора
На пазара на продавача купувачите бяха „изкривени“ ръце, те се съгласиха да поемат рискове и финансови загуби. Всичко обаче се е променило коренно. В ситуация на избор на апартамент от 11 400 опции, купувачите предпочитат да се справят с продавачи, които не са лукави с данъка.
Факт е, че ако цената на апартамент надвишава 1 милион рубли, при продажбата продавачът е длъжен да плати данък върху дохода от 13% от стойността на апартамента. Когато продава обикновена "odnushka", продавачът е длъжен да преведе около 400 000 рубли по държавната сметка. За да "оптимизират" данъчното облагане, собствениците често прибягват до занижаване на цената на апартамент в договора за покупко-продажба до 1 милион рубли.
Това са рискове за купувача. На продавача се дават три до пет суми повече от един милион рубли, но този факт се отразява само в касовата бележка. Общият давностен срок е установен с чл. 196 от Гражданския кодекс на Руската федерация и е равно на три години. През този период продавачът или други лица (роднини, наследници, чиито права са били нарушени по време на продажбата) имат право да оспорят сделката по съдебен ред или да обявят за нищожна. Ако спечелят делото, продавачът и купувачът ще бъдат принудени да върнат всичко дължимо един на друг по договора, тоест 1 милион рубли. Няма да е лесно да си върнете всички преведени пари. За справедливост купувачът има право да се обърне към съда. Големият въпрос обаче е дали съдът ще приеме разписките за разглеждане или ще се ръководи само от договора за продажба.