Lll ▷ Фиксирана, променлива, LIBOR Коя ипотека да изберете Ипотечен FinanzMonitor
Благодарим Ви, че посетихте www.FinanzMonitor.com. Не забравяйте да поръчате безплатната ни електронна книга 10-те най-добри съвета за спестяване за швейцарски граждани сега, за да спестите много пари веднага!
Независимо дали вече сте собственик на жилище или обмисляте да закупите кооперация, въпросът коя е най-добрата форма на ипотечно финансиране е задължителен. Има три често срещани форми за избор Ипотека с фиксирана лихва, ипотека с променлива лихва и ипотека LIBOR.
Повечето швейцарци са избрали ипотеки с фиксирана лихва. Над три четвърти от цялото финансиране на недвижими имоти се състои от ипотеки с фиксирана лихва, като петгодишният срок е най-популярен. Но това, което мнозинството избере, винаги ли е най-добрият избор? Казваме ясно: не. Вижте сами и първо разгледайте историческото развитие на ипотечните лихвени проценти, след това нашите изчисления на модела и накрая прочетете нашите съвети и препоръки.
Ипотека: Исторически лихвени проценти Швейцария
Най-известният цитат за прогнозирането е "Трудно е да се прогнозира, особено когато става въпрос за бъдещето", и беше казан от Марк Твен, Уинстън Чърчил и Карл Валентин, наред с други. Не искаме да правим прогноза за развитието на лихвените проценти в Швейцария, а по-скоро да погледнем назад. Следващата графика показва историческите лихвени проценти в Швейцария от 1999 г. насам:
Изчислихме лихвата за ипотека с фиксирана лихва от средния лихвен диапазон за ипотеки с фиксиран лихвен процент в Berner Kantonalbank за периоди между две и осем/десет години. Те са приблизително еквивалентни на лихвите по 5-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент. Както можете да видите, ипотеките LIBOR бяха значително по-евтини от другите два заеми за недвижими имоти между 2001 г. и началото на 2007 г. И от началото на 2009 г. ипотеките LIBOR отново са с над 1,0% по-евтини от двете алтернативи. Колебанията в лихвените проценти по тези ипотеки на паричния пазар са големи: Докато лихвеният процент на крайния клиент е бил 3,91% през юли 2008 г., той е бил намален наполовина до 1,66% в рамките на шест месеца. По този начин месечните лихвени разходи по ипотека LIBOR в размер на половин милион швейцарски франка са намалени от 1630 швейцарски франка на 690 швейцарски франка в рамките на шест месеца - облекчавайки бюджета на домакинствата с над 900 швейцарски франка. Променливи ипотеки са били налични само в През 2007 и 2008 г. най-евтината форма на финансиране, поради което те са добър избор само в изключителни случаи (краткосрочно финансиране).
Ипотека: изчисления на лихвен модел за 5 години
Така че историческите ставки предполагат, че ипотеките LIBOR са най-добрият избор за финансиране на жилище. За по-добро разбиране, помислете за следното изчисление на модела.
Въз основа на горните ипотечни лихви сме направили изчисления. Вие отговаряте на въпроса: "Какви са общите разходи за ипотечни лихви за пет години, ако вземете ипотека от 500 000 швейцарски франка в определен момент от времето?".
Пример за четене: Ако сте изтеглили ипотека за 500 000 швейцарски франка през септември 2002 г., трябва да платите следните общи лихви по ипотеката през следващите пет години:
През целия разглеждан период, между януари 1999 г. и юни 2005 г., ипотеките LIBOR винаги са били по-евтиният избор от фиксираната или променливата ипотека за период на финансиране от пет години. Независимо кога сте искали да финансирате жилищни имоти в продължение на пет години: ипотеките LIBOR са били средно с почти 40% по-евтини от ипотеките с фиксирана лихва. При сума от 500 000 швейцарски франка средната икономия е била 38 000 швейцарски франка за пет години - или над 600 швейцарски франка на месец.
Сега можете да възразите, че ставките на LIBOR варират значително. Точно така, макар и срещу горната и долната част. Докато 6-месечният лихвен процент CHF LIBOR се повишава до 10% в началото на 90-те години, той варира между 1,2% и 4,8% между 1999 и 2010 г. (включително маржа от 1,0% на банката). Забележка относно актуализация от януари 2014 г .: Тук имаме Колебания в лихвения процент на Libor анализирани по-подробно от 1999 до 2013 г.
Въпросът е, разбира се, дали ипотеките LIBOR ще останат най-евтиният вариант в бъдеще. Тук не се осмеляваме да направим прогноза, но горепосочените резултати и настоящите лихвени проценти (към 2010 г.) силно го подсказват.
И така, защо повечето швейцарци все още избират ипотеки с фиксиран лихвен процент? За това има множество причини. Основната причина е със сигурност, че можете да финансирате с фиксирани лихвени разходи поне при закупуване на вашия дом. Това е особено важно, когато финансовата свобода е използвана до краен предел при закупуване на жилище. Това обаче намалява риска само за кратко време. Най-късно при рефинансиране сте изложени на бъдещото ниво на лихвения процент.
Рефинансиране: Ипотечни кредити с фиксирана лихва с недостатъци и рискове
Повечето банкови съветници ще ви препоръчат ипотека с фиксирана лихва. Следователно вие и вашата банка можете да изчислявате с фиксирани суми, а краткосрочното увеличение на лихвените проценти не представлява финансов риск за вас.В много случаи банките също ще препоръчат да разделите срока на ипотеките с фиксиран лихвен процент на различни траншове. Например можете да разделите заем от 600 000 швейцарски франка на три равни транша с условия от три, пет и осем години. Намалявате риска си в сравнение с единичен заем с дългосрочен план, тъй като трябва да рефинансирате само част от сумата. Това обаче има следните недостатъци за вас:
Банковата промяна затрудни: Ако искате да смените банката си, обикновено трябва да финансирате целия ипотечен дълг с новата банка. Изтеглянето от текущата ипотека във вашата банка обаче обикновено е свързано с такси за предсрочно прекратяване.
Дългосрочно = висок лихвен процент: Лихвената структура обикновено е такава, че дългосрочните лихвени проценти са по-високи от краткосрочните лихвени проценти. Банките говорят за нормална крива на доходност. Както обикновено получавате по-високи лихви по средносрочните банкноти с осемгодишен срок, отколкото при тези с тригодишен срок, така и лихвените проценти за ипотеките с фиксиран лихвен процент: колкото по-дълъг е срокът, толкова по-високи са лихвите. Това не е проблем, когато финансирате дома си за първи път, тъй като теглите кратки, средни и дълги срокове, когато разделяте заема. Но веднага щом изтече 3-годишната ипотека, трябва да я подновите. След това останалите срокове на двата останали транша са две и пет години. Така че, ако искате да продължите да държите траншове с различни условия, сега трябва да замените 3-годишната ипотека с 8-годишна ипотека. Следователно в бъдеще ще трябва да изберете по-скъпите ипотеки с фиксирана ставка с дългосрочен план.
Лихвен риск при рефинансиране: След като ипотеката ви с фиксирана лихва изтече, ще трябва да я подновите. Въпреки че можете да изчислявате с фиксирани лихвени разходи за срока, вие не знаете колко висока ще бъде лихвата в края на срока. Лихвените проценти могат да се повишат значително дотогава. Може би сте спестили пари в началото, но ще бъдете по-силно засегнати от по-високите лихвени проценти.
Променлива, фиксирана или LIBOR: коя ипотека да избера?
Въз основа на историческите данни, ние ясно препоръчваме да изберете ипотека LIBOR като тежка категория. Важно е да отговаряте на следните изисквания:
- Можете да се справите с високи лихвени проценти. В конкретни термини това означава, че от една страна все още можете да спите добре дори при високи лихвени проценти, а от друга страна сте финансово способни да понесете по-голяма лихва в продължение на по-дълъг период от време
- Не харчите спестените пари от евтината ипотека LIBOR за потребителски стоки. С ипотеката на паричния пазар имате предимството от ниските лихвени проценти, но носите и риска от покачване на лихвените проценти. Затова не харчете спестените пари, а ги инвестирайте или използвайте, за да намалите ипотечния си дълг
Ипотеки: Съвети
Въпреки че ипотеките LIBOR съществуват повече от десетилетие, само около всеки десети имот се финансира по този начин. И банките, и собствениците на жилища не са склонни да използват тази форма на финансиране, въпреки че горните данни ясно говорят в полза на такива ипотеки на паричния пазар. Компромис за вас може да бъде не просто залагането директно на ипотеки LIBOR, но поемането на дълга разделят се. Можете да напр. Финансирайте 1/3 от заема с ипотека с фиксирана лихва с дългосрочен план, а за останалата част изтеглете ипотека LIBOR със среден срок. По този начин можете да намалите финансовия си риск в случай на рязко покачване на лихвените проценти и по-късно да промените тежестта на финансирането. Друг вариант е да извадите a Ипотека LIBOR с капачка. В замяна на по-висок лихвен процент, вие се застраховате срещу нарастващи лихвени проценти: Максималният лихвен процент, който трябва да бъде платен, е ограничен от лихвен процент (таван).
Съвет за връзка: Тази статия се основава на данни до средата на 2010 г. Текущи цифри можете да намерите в Сравнителни лихвени проценти по ипотечните кредити.
Какво мислите за избора на ипотека? Сега запишете вашите мисли за това!