Какво да вземе предвид наемодателят, когато се договаря условията за размера на наема
При предаването на недвижим имот за временно владение и ползване наемодателят преследва основната цел да получи наем. Следователно условието за наем е най-важно за лизингодателя. Тъй като наемът е източник на доход за наемодателя, последният се интересува от увеличаване на размера на този доход, ако е възможно. Следователно въпросът е от особено значение: в какви случаи размерът на наема, установен в договора, може да бъде променен (увеличен).
По какви начини можете да определите размера на наема
Механизмът за промяна на условията на договора за наем пряко зависи от това какъв метод за определяне на размера на наема е установен в споразумението.
1. Наемът се определя като фиксирана сума.
В този случай се определя точната парична сума, която лизингополучателят превежда на лизингодателя в сроковете, установени от договора.
Пример за твърда форма на клауза за договор за наем
„Наемателят ежемесечно, не по-късно от 5-то число на текущия (платен) месец, превежда наема в размер на 100 000 рубли по сметката на лизингодателя. (сто хиляди рубли), с включен ДДС ".
2. Размерът на наема се определя с помощта на процедурата (механизма) за изчисляването му, фиксирана в договора.
В този случай наемът се определя с помощта на различни формули, коефициенти, тарифни ставки или други данни, които представляват механизъм за определяне на размера на наема.
Пример за механизъм за определяне размера на наема в договор
„Наемателят ежемесечно, не по-късно от 5-то число на текущия (платен) месец, превежда по сметката на лизингодателя наема, определен в размер на 100 USD (сто щатски долара) за 1 квадратен метър годишно в рубли на ставка на Централната банка на Руската федерация в деня на плащането, включително ДДС ".
Ограничения за промени в наема
Освен това в някои случаи наемът се определя в договора по комбиниран начин. Това означава, че едната част от наема се определя в фиксиран размер, а другата - като се определя как се изчислява. В този случай трябва да се има предвид, че промяната във всяка част от наема е предмет на общите правила за нейното увеличение и промяна в едната или двете части (фиксираната сума и (или) процедурата за определяне на наем) не може да се случва по-често от веднъж годишно, с изключение на съгласието на страните по договора. С други думи, такова условие на договора за наем също може да се променя не повече от веднъж годишно; в този случай можете да промените или един от компонентите на наема, или и двата. Наемодателят обаче няма да може едностранно да промени фиксирания размер на една част от наема и шест месеца по-късно да промени процедурата за определяне на другата част.
Как наемодателят може да увеличи наема на апартамент
Ако наемът се изразява във фиксирана сума, има три начина да се увеличи размерът му по време на срока на договора.
1. Договорете се с наемателя за увеличаване на наема и формализирайте това споразумение под формата на допълнително споразумение.
Като общо правило плоският наем трябва да остане постоянен през целия срок на наема. Освен ако в закона или в договора не е посочено друго, размерът на наема може да бъде променен само по споразумение на страните (клауза 3 от член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация). По този начин, като общо правило, ако наемателят не се съгласи с увеличение на лизинга, наемодателят не може да увеличи лизинга.
Вярно е, че законът допуска възможност за едностранна промяна на договора за случаи на значителни промени в обстоятелствата, от които страните са пристъпили при сключването на договора (член 451 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Наемодателят обаче има малко шанс да се възползва от тази възможност. Съществеността на обстоятелствата все още трябва да бъде доказана, което често се оказва страшна задача. Освен това, като правило, обстоятелствата могат да се променят съществено само по отношение на наемателя. По отношение на лизингодателя е много по-трудно да се докаже съществеността на промяната в обстоятелствата в съда.
В същото време, дори ако наемателят се съгласи с увеличение на наема, тогава за такова увеличение неговото писмено съгласие и (или) действия, потвърждаващи такова съгласие (например депозиране на средства в по-голям размер), няма да са достатъчни. За целта страните ще трябва да подпишат документ (споразумение) за промяна на наема. Факт е, че договор за наем на недвижим имот се сключва чрез съставяне на един документ, подписан от страните (клауза 1 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация), и трябва да се изготви споразумение за промяна на условията на договора в същата форма като самия договор (клауза 1, член 452 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Ако обаче споразумението не предоставя възможност на лизингодателя да увеличи едностранно наема и лизингополучателят не иска да подпише допълнително споразумение към споразумението за промяна на наема, тогава лизингодателят няма да може да увеличи сумата на плащане за ползване на наетия имот.
Следователно единственият надежден начин за лизингодателя да увеличи едностранно наема би бил директно да предпише такава възможност в договора.
2. Да предвиди в договора, че от такава и такава дата (или при такива и такива условия) лизингодателят може да увеличи размера на наема едностранно, тоест без съгласието на лизингополучателя.