Какви са правата на наемателя при наемане с последваща покупка? Добър въпрос
- Договор за лизинг с последващо изкупуване: какви са правата на лизингополучателя в случай на смърт на лизингодателя преди края на срока на споразумението, ако последният има наследници?
Николай Пацков, генерален директор в FreshDoc.ru Document Designer, отговаря:
Гражданският кодекс на Руската федерация гласи, че наемателят наема имущество от наемателя за определен период и срещу определена такса. Тоест, за срока на договора, той може да притежава и използва наетия имот. Ако обаче наемодателят няма възражения, договорът автоматично се удължава и срокът на управление се увеличава.
Но понякога се случва собственикът да умре и възниква въпросът за валидността на договора - ще продължи ли? Законът гласи, че дори в случай на смърт на лизингодателя и прехвърляне на собствеността по наследство, договорът за наем не се отменя. Така, заедно с прехвърлянето на правото върху наследственото имущество, задълженията за наем, предвидени в договора, също ще бъдат прехвърлени на наследника. Тези задължения преминават веднага след смъртта на лизингодателя и не зависят от времето на пререгистрацията на документите за имота. Наемателят също така си запазва правото да закупи наетия имот при условията, посочени в договора. В този случай наследникът няма право да прекрати едностранно договора, тъй като прехвърлянето на собствеността не дава такова основание.
Понякога може да отнеме доста дълго време, за да се регистрира отново имот, достатъчно дълго, за да бъдат пропуснати няколко плащания, и наемателят може да бъде изправен пред въпроса: кой или къде да плати наема? В тези случаи има смисъл да се внесат парите, дължими в депозита на нотариуса.
Ако новият собственик иска да прекрати договора (да изгони, например, ако става въпрос за наем на апартамент или къща), тогава той трябва да се обърне към съда. Но шансовете за решение в негова полза са малки. Особено ако наемателят изпълнява договорните си задължения в срок. В този случай е по-добре наследникът да изчака до края на договора за наем и да повдигне въпроса за прекратяване на договора.
Изпълнителният директор на адвокатска кантора "Делта Консултинг" Сергей Крилов отговаря:
Правата остават същите като при живота на наемодателя. Когато той умре, възниква универсална наследственост, което означава поява на наследници, които в рамките на шест месеца влизат в законните си права на наследяване. Ако лизингодателят е физическо лице, тогава съответно едно или повече физически лица стават правоприемници - това са роднини. Ако говорим за юридическо лице, то като правило с универсално правоприемство при приемане на наследство тези, които са влезли в него, получават дял от бизнеса или вземат целия бизнес. И връзката продължава същата, както преди. За наемателя по същество нищо не се променя. Ако се случи така, че няма наследници, тогава такова имущество по закон се нарича escheat, то отива при държавата. В този случай собствеността върху обекта ще бъде възложена на държавата, връзката ще остане същата, само собственикът ще се промени.
За да обобщим този въпрос, тогава, без значение как е ситуацията със смъртта на наемодателя и наследниците, нищо не се променя за самия наемател.
Инна Белякова, адвокат по недвижими имоти в Москва, отговаря:
Договорът за наем с право на закупуване на наетия имот ви позволява да сключите чл. 624 от Гражданския кодекс на Руската федерация (Граждански кодекс на Руската федерация), но само ако това е предвидено от закон или договор за наем. Тоест, възможността за изкупуване на наетия имот от лизингополучателя трябва да бъде предвидена или в закона, или в договора.
В съдебната практика има два подхода към въпроса кои норми на Гражданския кодекс на Руската федерация трябва да се прилагат към отношенията на страните по договор за наем с възможност за изкупуване на наетите имоти. Някои съдилища считат, че само тези правила за договора за продажба, които уреждат неговата форма, се прилагат за такъв договор. Съответно всички други законови норми, които уреждат споразумението, се отнасят до договора за наем. Като общо правило (част 1 от член 617 от Гражданския кодекс на Руската федерация) прехвърлянето на собствеността ... върху наетия имот на друго лице не е основание за промяна или прекратяване на договора за наем.