Инвестиция в недвижими имоти с възможен положителен паричен поток
Независимо дали познават концепцията за паричния поток, всеки инвеститор се стреми да го оптимизира за успеха на своята инвестиция. Инвеститорът в имот под наем ще се стреми да има възможно най-добрия наем, като същевременно ограничава разходите и данъците, за да получи добра рентабилност.
Ще видим, че в настоящия контекст е много трудно да има положителен паричен поток в имот под наем. След като си припомним какво означаваше това и предимствата, които предоставя, ще изброим различни елементи, върху които можете да действате, за да подобрите паричния поток от вашата инвестиция под наем. Всеки от тях изисква усилия, време, проучване на информация и т.н. но това е, което ще ви позволи да направите разликата и защо да не получите онова, за което мечтае всеки собственик на лизингодател: че наемите му печелят повече от всичките му такси и данъци върху този имот.
Какво е паричен поток? Как да го изчислим? Защо това е важно ?
Що се отнася до инвестициите в имоти под наем, ние говорим много за рентабилността под наем. Тоест получената възвръщаемост между размера на наема и покупната цена (или стойността на имота в даден момент T). Трябва ясно да разграничим основната брутна рентабилност, която не отчита таксите и данъците, нетната рентабилност без да се вземат предвид данъците и реалната рентабилност, която се изчислява, като се вземат предвид всички параметри (такси и данъци). Например, изготвихме сравнителна таблица на брутната възвращаемост в 100 големи града.
Ако изчисляването на рентабилността е интересно. Има и други показатели, които ви позволяват да измервате ефективността на вашата инвестиция в недвижими имоти. Това позволява по-добро сравнение с други инвестиционни възможности, например, или две потенциални инвестиции в недвижими имоти помежду им. Ще запазим по-специално понятието паричен поток.
За тези, които не знаят понятието паричен поток и как да го изчислят, съветвам ви първо да прочетете тази статия за изчисляването на паричния поток, IRR и т.н. .
В обобщение, изчисляването на паричния поток се състои в отчитане на входящите и изходящите парични потоци за даден период (на месец или на година за имот под наем). От една страна, наемът изключва събраните такси, от друга страна всички такси, данъци и налози върху тези доходи от собственост.
Когато таксите и данъците са по-високи от реално получената рента, ние говорим за отрицателен паричен поток. В противен случай, свещеният Граал, търсен от повечето инвеститори, паричният поток е положителен. Това означава, че всеки месец, след като платите всичките си инвестиционни разходи и данъци върху имуществото, остават пари.
Всички показатели за ефективност са свързани, колкото по-висока е вашата брутна рентабилност, толкова по-вероятно е да имате добър паричен поток.
Какви са предимствата от наличието на положителен паричен поток ?
Колкото по-добър е вашият паричен поток, толкова повече ще се възползвате от добрата си инвестиция в недвижими имоти. В действителност, колкото повече вашият паричен поток е отрицателен, толкова повече трябва да поемете разходи или данъци с другите си доходи. С нулев паричен поток вече сте постигнали добър баланс: наемите ви покриват всички разходи и данъци на вашата инвестиция. Това вече е мечта за много инвеститори.
Наличието на положителен паричен поток означава, че всеки месец получавате пари от тази инвестиция. Един вид допълнителен доход. Това ще ви позволи или да го използвате, за да увеличите по-бързо богатството си, като инвестирате тези допълнителни пари, или да увеличите начина си на живот или да изпълните други проекти.
Това също е чудесен начин да получите всички сигнали от страна на банките да се съгласят да финансират други инвестиции в недвижими имоти. Доказвате им, че можете да управлявате, като сте в баланс или с паричен поток, по-голям от този на продукцията. Те няма да се поколебаят да ви отпуснат и с отлични цени за бъдещи подобни проекти.
След това вече няма да бъдете блокирани от тавана на дълга или във всеки случай много по-малко. Положителният паричен поток увеличава доходите Ви и следователно Ви дава допълнителен капацитет за заем. Умножете този тип операция и ефектът на снежната топка ще работи напълно.
Освен това наличието на поне нулев или в идеалния случай положителен паричен поток ви носи спокойствие. По-лесно ще можете да се сблъскате с една от опасностите при инвестиция под наем. По-лесно ще можете да се справите с неплатени сметки, непланирана работа и т.н.
Много високи цени и падащи наеми: уравнението не е просто ...
Проблемът с намирането на инвестиция с положителен паричен поток е, че тя не е на всеки ъгъл. Не е достатъчно просто да разгледате няколко списъка с недвижими имоти и да започнете. Не, трябва да се работи, за да се стигне до там.
Всъщност от няколко години във Франция средното съотношение цена/наем е изключително лошо. Средната възвръщаемост при голи наеми е много ниска. вижте например еволюцията на тези криви:
Те представляват промени в цените на жилищата и наемите във връзка с разполагаемия доход на домакинството. Виждате колко сложно става за инвеститорите в недвижими имоти да генерират рентабилност и следователно добър паричен поток. Разбира се, лихвените проценти успоредно са спаднали, но в повечето случаи това не е достатъчно, за да компенсира.
Ясно е, че в много географски сектори цените на жилищата са твърде високи в сравнение с наемите, за да се надяваме да можем лесно да получим добър паричен поток.
Освен това, въпреки този контекст, все още има толкова много хора, които търсят недвижими имоти, за да ги купят, за да ги дадат под наем. Следователно конкуренцията е жестока по отношение на стоки, които изглеждат подценени и които предлагат правилна рентабилност. Трябва да се каже, че освен недвижими имоти, има малко инвестиции, които можете да направите, като вземете назаем почти всичко, за да инвестирате. Затова мнозина искат да се възползват от капацитета си за вземане на заеми, за да натрупат богатство по-бързо, отколкото само с спестявания на доходи. Това обяснява защо все още има толкова много хора, които търсят инвестиция в недвижими имоти, въпреки сегашната ниска възвръщаемост.
И накрая, за да се влошат нещата, данъчното облагане на доходите от собственост е много важно във Франция. Домакинство, което е в пределна данъчна категория (TMI) при 30% (ще бъде още по-лошо при 41 или 45%), ще трябва да върне на държавата 47,2% от генерираните нетни наеми: 30% за данъка върху имуществото доход и 17,2% за осигурителни вноски. За тези с IMR от 41%, тази честота на вземане на проби се повишава до 58,2%.