Договор за наем - наем - ръководство за наемно право
Ръководство за наемното право
Лизингът винаги присъства, когато някой се съгласи да позволи на някой друг да използва артикул срещу заплащане (виж: NJW 1993, 3131), донякъде тромавата правна формулировка.
По правило наемодателите и наемателите се задължават да осигурят жилищна площ срещу заплащане на съответния наем. По този начин лизингът представлява т.нар Продължаващо задължение между договарящите се страни.
Правно основание за договори за наем
Правната уредба за договора за наем може да бъде намерена в разпоредбите на раздели 535 - 580a BGB, като основната норма на договора за наем е раздел 535 BGB.
За Наеми на жилища В допълнение към общите разпоредби, има редица специални разпоредби, които могат да бъдат намерени в раздели 549 - 577a BGB.
Договор за наем - повече от блога
Правни разпоредби за договор за наем (§ 535 BGB ff)
Правната уредба относно договора за наем произтича от §§ 535 от BGB.
За сключването на правно валиден и обвързващ договор за наем е задължително договарящите се страни да се споразумеят за всички съществени договорни условия. Това включва:
- Обект под наем (§ 90 BGB)
- Продължителност на наема
- какъв е наемът
Ако наемодателят и наемателят могат да се споразумеят за основните части на договора, договорът за наем се сключва чрез офертата и приемането.
С договор за наем наемодателят се задължава да остави наемателя да използва имота под наем (напр. Апартамент). В допълнение, договорът регламентира рамката, в която може да се извърши ползването и какъв наем наемателят трябва да плати на наемодателя за прехвърлянето на ползването.
Практиката познава различни Видове договори за наем:
както и Специална форма на договора за наем на
Всеки от тези договори има своята специална правна структура и различни правни последици.
Клауза за самоупотреба в договора за наем - лично ползване
Така наречената „клауза за самоупотреба“ е от голямо значение. Подобна клауза понякога се среща в договорите за наем. Това дава възможност на наемодателя да „прекрати” преждевременно наемането по съображения за лична употреба при определени законово определени условия (прекратяване поради лична употреба). Конкретното познаване на необходимите изисквания за прекратяване обикновено се отплаща на наемателя.
Правни последици при смяна на собствеността
Дали и до каква степен има правни последици от смяната на собственика също е много често срещан проблем в наемателското право.
Ако наемодателят е починал, наследникът трябва да продължи лизинга при предишните договорни условия - промяна не е разрешена!
Неефективни клаузи
При определени обстоятелства договор за наем може да бъде изцяло или частично неефективен поради договорени клаузи. В този случай страните имат възможност да оспорят договора частично или изцяло в съответствие със законовите разпоредби.
Домашен ред
Договорът за наем често съдържа и договорни правила за дома, които са задължителни за наемателя. В него са изброени например разпоредби за използване на имота под наем и обща информация.
Видове договори за наем
Германското законодателство предоставя на договарящите се страни различни възможности за сключване на договор за наем. По-нататък ще ви запознаем по-подробно с различните видове договори за наем и ще обясним разликите между така наречените договори за наем на формуляри и индивидуални споразумения.
Безсрочен лизинг
Съществува безсрочен договор за наем, ако не е бил уговорен фиксиран момент във времето, когато е бил сключен договорът, в който отношенията под наем трябва да приключат (Раздел 542 (1) BGB). Това е единственият най-често срещаната форма на лизинг при наемане на апартаменти и къщи.
Временен лизинг (срочен лизинг)
Договорът за наем за определен срок се нарича още договор за наем за определен срок. Това се дава, ако периодът на наема е фиксиран (ограничен) до определен период от време (§ 575 BGB).
Дългосрочен наем
Дългосрочният лизинг е често срещана форма на лизинг сред дружествата с нестопанска цел и жилищните асоциации. Те предоставят на своите наематели право на постоянно ползване.
Право на пребиваване за цял живот
В случай на право на пребиваване за цял живот съществува „ограничен“ договор за наем - това „ограничение“ е специална форма на временния договор за наем.
договор за пренаем
Съществува договор за пренаем, ако има договор за наем между наемателя (т.нар. Основен наемател) и наемателя (раздели 540, 535 BGB). Освен това се говори за наем на второ ниво.
Временен лизинг
Договорът за пренаем е специална форма на договора за пренаем и се отнася само до търговски използвани помещения, а не до жилищни наеми (Раздел 565 BGB).
Дипломиран лизинг
При постепенния лизинг се определя към момента на подписване на договора кога и с каква сума ще се увеличи наемът през следващите години (т.нар. Градуиран наем).
Индекс под наем
Договорът за наем на индекса предвижда, че наемът може да се коригира в зависимост от текущия ценови индекс (който се определя наново всяка година от Федералната статистическа служба) (т.нар. Индекс под наем). Това е специален и допустим договор за корекция на наем.
Наем на верига
Така нареченият верижен договор за наем съществува, когато един и същ имот под наем се наема многократно за ограничен период поне два пъти подред. В случай на жилищна площ, този вид договор за наем е разрешен само от реформата на наемното право от 1 септември 2001 г. в изключителните случаи на раздел 549 (2) и (3) BGB (напр. Жилищна площ за студенти или младежи).
Удължаване на лизинг
Удължен лизинг може да бъде сключен, ако предходният лизинг ще бъде удължен, за да включва ново жилищно или използваемо пространство.
Разлика между договор за наем на формуляр и индивидуално споразумение
По-голямата част от договорите за наем, използвани днес, са така наречените договори за наем под формата. При договорите за наем по форма условията на договора не се договарят индивидуално, а се записват под формата на предварително формулирани договори - наемодателите често използват договори от съответните доставчици (напр. Къща и земя).
Форма на договор за наем
По принцип договор за наем на формуляр се използва винаги, когато съдържанието на договора не се договаря индивидуално между страните, а се предоставя едностранно, обикновено от наемодателя. По правило това означава, че съдържанието на договора трябва също да отговаря на законовите разпоредби относно съдържанието на общите условия в съответствие с раздел 305 и сл. BGB (раздел 305 (1) изречение 1 BGB).
На практика често се поставят по-строги изисквания към съдържанието на договор за наем на формуляр. Това се оправдава от факта, че по-слабата договаряща страна - наемателят - обикновено има малко възможности да повлияе на съдържанието на договора. Тук не трябва да се подкопават правните разпоредби за прекратяване на договора за наем, козметични ремонти или отчитане на допълнителни разходи.
Индивидуални споразумения в договора за наем
Ако наемодателят и наемателят се споразумеят за индивидуални споразумения в допълнение към договора за наем, те имат предимство пред разпоредбите в договора за наем. Но внимавайте: Ако предполагаемо индивидуалното споразумение е написано на ръка във формуляра за наем, те вече не представляват индивидуално споразумение, а стават част от договора за лизинг. Следователно е необходимо независимо, индивидуално споразумение между наемодателя и наемателя.
Индивидуално споразумение
Индивидуално споразумение е, ако индивидуалното съдържание на договора за наем не е едностранно, а се договаря индивидуално и еднакво от договарящите страни (раздел 305 (1) изречение 3 BGB). Следователно в случай на индивидуално споразумение съдържанието на договора за наем не е предмет на разпоредбите на § 305 и сл. BGB.
На този етап обаче трябва да се каже, че договорите за наем под формата на индивидуални споразумения са по-скоро изключение, отколкото правило.
Преговори по смисъла на раздел 305, параграф 1, точка 3 BGB означава нещо повече от просто договаряне, потребителят трябва сериозно да предостави своите условия, така че договорният партньор да може да защити собствените си интереси и да оформи съответно договора за наем.